土地を買取で売るとき、買取価格はどう決まるのか

土地の買取価格は「買ったあとに何ができるか」で決まる

土地の買取価格は、買取業者がその土地を買ったあとに何をして、いくらで売れるかから逆算して決まります。たとえば、家を建てて売る会社なら「建てた家の売値」から、建築費や経費、自社の利益を差し引いた残りが、土地に払える金額になります。

そのため、同じ広さの土地でも、次のような条件で金額が大きく変わります。

• どんな建物が建てられるか（道路への接し方、用途地域などの規制）
• 何区画に分けられるか（間口の広さ、土地の形）
• 買ったあとに追加でかかる費用（解体、擁壁、越境の解消、境界の確定、地中の埋設物）
• 建てた家やマンションがいくらで売れる場所か

土地を業者に買い取ってもらう主な利点は、早く売れること、古家や家財が残った現況のままでも売れること、買主を探す広告を出さずに済むことです。一方で、業者は利益と工事のリスクを見込むので、個人に時間をかけて売る仲介より金額は低めになるのが一般的です。どちらが合うかは土地の条件で変わります（後半で比べます）。

土地の買取価格の相場をつかむ：公示地価・路線価・取引価格

相場の目安になる公的な数字は、おもに次の3つです。

路線価は「その道路に面する標準的な宅地」の値段です。自分の土地の路線価に面積を掛けると、おおまかな目安が出ます。路線価は公示価格等の8割程度を目安に決められているので、0.8で割り戻すと、公示地価の水準に近い数字になります。ただし、形が悪い、奥に長い、道路が狭いといった土地は、この目安より下がります。

大事なのは、これらは「ふつうの条件の土地」の目安だということです。業者の買取価格は、この水準から開発の費用と利益を差し引いた金額になるため、公示地価の水準より低い金額が提示されることは珍しくありません。

道路の条件による差は、取引のデータにもはっきり出ます。国交省のデータで、大阪府の1980年以前に建った木造の家（古家付きの土地を含む）の成約価格を前面道路別に見ると、次のとおりです。

出典：国土交通省『不動産情報ライブラリ』の大阪府の取引データを当社集計。取引時期は2020〜2024年（一部2025年）。大阪市内だけで見ると、幅4m以上の道路に面する取引の1㎡あたり中央値は20.0万円で、府全体の2倍の水準でした。同じ大阪でも場所で大きく違うので、自分の土地の近くの取引を見ることが大切です。

買取業者は土地をどう値付けするか：開発と分割の目線

家を建てて売る会社（建売の会社）が土地を値付けするときの考え方を、計算例で示します（数字はすべて例です）。

• 例：土地150㎡。2区画に分けて、家を2棟建てる計画
• 例：建てた家の売値 1棟3,500万円 → 2棟で7,000万円
• 例：建築費 1棟1,500万円 → 2棟で3,000万円
• 例：解体、測量・分筆、造成、販売の経費、税金など 700万円
• 例：会社の利益 900万円
• 土地に払える金額＝7,000万−3,000万−700万−900万＝2,400万円

この計算で分かるのは、何区画に分けられるかが価格を大きく左右することです。同じ150㎡でも、間口が狭くて1区画にしかできなければ、家は1棟しか建たず、土地に払える金額は大きく下がります。逆に、3区画に分けられる広さと形なら評価は上がります。

ほかにも、買い手によって見方が変わります。

• マンションや賃貸住宅を建てる会社：容積率（敷地に対して建てられる床面積の割合）と駅からの距離を重視します。
• 古家を改装して売る会社：建物を残して使えるかを見ます。古家付きの土地では、解体せずに改装した方が利益が出る場合があります。
• 隣の土地の所有者：自分の土地と合わせると価値が上がるので、ほかの買い手より高い金額を出すことがあります。

古家付きの土地は、解体費の分を引いて評価されるのが一般的です。売る前に自分で解体すると、解体費を先に払ううえ、固定資産税の住宅用地の特例（200㎡以下の部分は課税標準が6分の1）が外れて税金が上がることもあります。解体するかどうかは、買い手の評価を聞いてから決めても遅くありません。

売れにくい土地の買取：狭小地・セットバック・越境・擁壁

条件の悪い土地でも、買取に出せないわけではありません。ただ、買い手が見込む費用と手間の分、金額が差し引かれます。主な条件と、買い手が見る点をまとめます。

セットバック

前の道路が幅4m未満で「42条2項道路」として扱われる道なら、建て替えのときに道路の中心線から2m下がる（セットバック）必要があります。下がった部分には建物を建てられないので、建てられる家が小さくなり、その分が評価に反映されます。どこまで下がるかは役所で道路の扱いを確認すると分かります。

越境

越境とは、屋根や雨どい、塀、木の枝、配管などが境界をこえて隣にはみ出している状態です。自分の土地から隣へ、隣から自分の土地へ、どちらもあります。売るときは、越境があることを買い手に伝え、「建て替えのときに解消する」などの取り決めを隣の所有者と書面（覚書）にしておくと評価が下がりにくくなります。取り決めができていなくても、調整に慣れた会社なら買い取る場合があります。

擁壁

高低差のある土地では、土を支える擁壁（ようへき）の状態が大きく評価に響きます。古い石積みや、後から積み増した擁壁は、建て替えのときにつくり直しを求められることがあり、その費用は物件によって数百万円以上になる場合もあります。がけに近い土地では、自治体の条例で建て方に制限がかかることもあります。また、2023年5月26日に施行された盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）の規制区域では、一定規模以上の盛土などの工事に都道府県知事等の許可が必要です。擁壁のつくり直しが対象になるかは自治体に確認が必要です。

どうしても売れない土地

建物を建てる計画が立たない土地は、買い手がかなり限られます。相続した土地で、建物がなく使い道もない場合は、相続土地国庫帰属制度（2023年4月27日開始）で国に引き取ってもらう方法もあります。審査手数料は土地1筆14,000円、負担金は原則20万円で、建物がある土地は対象外です。

境界確定と測量：費用と時間の考え方

土地の売買では、隣との境界がはっきりしているかが大事な点になります。境界が決まっていない土地は、買ったあとに隣ともめるおそれがあるため、業者は測量の費用と手間を見込んで金額を下げるか、売主に境界の確定を求めます。

境界を確定する測量（確定測量）は、土地家屋調査士に依頼し、隣の所有者全員と、道路に面していれば役所の担当者にも立ち会ってもらいます。費用は目安として数十万円程度からで、隣の土地の数や、道路との境界の立会いが要るかで大きく変わります。期間も数か月かかることがあります。

隣の所有者と話がまとまらない場合は、法務局の「筆界特定制度」を使う方法があります。筆界特定登記官が、外部の専門家の意見をふまえて、登記されたときに決められた境界（筆界）の位置を明らかにする制度です。ただし、所有権の範囲を決めるものではない点に注意が必要です。

売る前に測量を済ませるべきかは、土地によります。業者によっては、境界の確定を自社の負担で引き受けて買い取る場合もあります。誰が費用を持つかは、売る条件として最初に決めておくと後でもめません。

土地の買取業者と仲介業者の違い、大阪で業者を選ぶ基準

条件のよい土地なら、時間をかけて個人に売る仲介のほうが高くなることがあります。一方、古家が残っている、狭い、越境や擁壁の問題がある土地は、個人の買主が付きにくく、業者による買取のほうが話が早く進みます。

大阪で土地の買取業者を選ぶときは、次の点を確かめます。

• 宅地建物取引業の免許があるか（国土交通省の検索システムで調べられます）
• 金額だけでなく、契約不適合責任、測量や解体の費用負担、引渡しの時期まで書面で示すか
• 契約の直前に理由をつけて値下げしないか
• 自分の土地の条件（狭小地、擁壁など）を扱ったことがあるか

1社だけに聞くと、その会社の出口に合った金額しか分かりません。イエセリでは、売主から媒介（売却の仲介）の依頼を受け、登録した関西の買取会社に同じ資料・同じ締切で入札してもらいます。成約したときに法律の上限の範囲で仲介手数料がかかりますが、出口の違う会社の金額と条件を一覧で比べてから売却先を決められます。入札後の値下げや条件の後出しは、条件を満たす入札として扱いません。

土地の買取に必要な書類と流れ

必要な書類

• 登記識別情報通知、または登記済権利証
• 印鑑証明書と実印、本人確認書類
• 固定資産税の納税通知書、または評価証明書
• 測量図・境界確認書（あれば）、公図
• 古家付きなら、建物の図面や建築確認の書類（あれば）
• 登記の住所と今の住所が違う場合は、住民票など住所のつながりが分かる書類

登記の住所や氏名が変わったままの人は注意が必要です。2026年4月1日から住所・氏名の変更登記が義務になり、変更から2年以内に申請しなければなりません。怠ると5万円以下の過料の対象です。相続した土地は、先に相続登記が必要です（2024年4月1日から義務）。手続きは司法書士に確認してください。

売るまでの流れ

1. 土地の情報をそろえる（所在地、広さ、古家や家財の有無）
2. 道路・法令・登記を調べる
3. 業者に評価してもらい、金額と条件を比べる
4. 売買契約を結ぶ（手付金を受け取ることが多い）
5. 必要なら測量・境界確定、古家の扱いを決める
6. 決済・引渡し（残りの代金を受け取り、所有権を移す）

土地の売却で利益が出ると、譲渡所得の税金がかかります。売った年の1月1日時点で所有が5年をこえていれば税率は20.315%、5年以下なら39.63%です（復興特別所得税を含む）。相続した土地は亡くなった方の取得時期を引き継ぎます。なお、土地の売買には消費税はかかりません。細かい計算は税理士に確認してください。

まず何から始めるか

土地の買取を考え始めたら、最初に次の3つを確かめると、話がぶれずに進みます。

1. 土地の条件を知る：前の道路の幅と種類、境界の状態、越境や擁壁の有無。
2. 目安をつかむ：路線価や近くの取引価格を見て、おおまかな水準を知る。
3. 売る条件を決める：これより安くは売らない最低価格、引渡しの時期、測量や古家の解体を誰が負担するか。

イエセリでは、道路・法令・登記の調査と、謄本・公図・測量図などの資料づくりを行い、売主と最低売却価格や引渡しの条件を決めてから入札にかけます。条件を満たす入札があれば、決めておいた選び方で売却先を決め、原則として売却に進みます。条件を満たす入札がなければ不成立で、費用はかかりません。対象は大阪府・兵庫県・京都府（一部地域を除く）です。買取と仲介の違いをもっと知りたい人は買取と仲介の違いの記事、建て替えができない土地は再建築不可の売却ページも参考にしてください。売ると決めたら、1社で決めない。まずは売却の相談から始めてください。