不動産買取の相場は何割？7割が目安になる理由を計算例で解説

不動産買取の相場は「市場価格の7割前後」が目安。ただし決まりではない

不動産買取の相場は、仲介で一般の買主に売ったときの価格（市場価格）の7割前後、と説明されることが多いです。「不動産買取は売値の何割か」と聞かれたら、まずはこの7割を目安として覚えておけば十分です。

ただし、この「7割」はどこにも定められていません。宅地建物取引業法にも、買取価格の割合を決めた規定はありません。

7割前後という数字は、買取会社が物件を買ったあと、手を入れて売り直すまでにかかるお金と、会社の利益を差し引いていくと、その辺りに収まることが多い、という経験から来ています。割合が先に決まっているのではなく、計算した結果として割合が出てくる、という順番です。

ここを取り違えると、「買取は7割だから、この金額で仕方ない」と思い込んでしまいます。実際には、手がかからない物件なら8割を超える金額がつくこともあれば、費用がかさむ物件では5割を下回ることもあります。見るべきなのは割合ではなく、何に、いくら差し引かれたかです。

不動産の買取価格はどう決まる？再販価格から逆算する仕組み

買取会社は、買った家をそのまま持ち続けることはあまりありません。多くの場合、リフォームや解体をしてから売り直します。これを「買取再販」といいます。買取価格は、この売り直しの値段（再販価格）から、次のお金を引いて計算されます。

1. 再販価格：手を入れたあと、いくらで売れるか。近くで実際に売れた価格をもとに見積もります。
2. リフォーム・解体の費用：内装、台所や浴室などの水まわり、外壁や屋根、家財の処分、建物の解体など。
3. 買うとき・持っている間の費用：登記の費用、不動産取得税、固定資産税、借入の金利、マンションなら管理費と修繕積立金。工事と販売の期間が長いほど増えます。
4. 売るときの費用：売り直すときに仲介会社へ払う手数料、広告費など。
5. 売ったあとの責任への備え：宅建業者（不動産会社）が売主になると、契約不適合責任（引き渡した物件が契約の内容と違ったときに売主が負う責任）をなくす特約は使えず、期間を区切る場合も引渡しから2年以上にしなければなりません（宅地建物取引業法40条）。雨漏りや設備の故障が後から見つかったときの修理代を、あらかじめ見込みます。
6. 利益と売れ残りの危険：会社の利益に加えて、思った値段で売れなかったときの値下げ幅も見込みます。

個人の売主が買取会社に売るときは、特約でこの契約不適合責任を負わない（免責）とするのが一般的です。売主は売ったあとの心配が減りますが、その責任は買取会社が引き受け、自分が売るときに負う分を仕入れ値から差し引きます。売主の責任が軽くなる分、価格が下がる。不動産買取が安いと感じる理由の一つはここにあります。

仲介で個人に売る場合に引かれるのは、主に仲介手数料と、売主自身の片付けや引っ越しの費用です。買取では上の項目がまとめて差し引かれるので、その分だけ市場価格より低くなります。

計算例：3,000万円で売れる家の買取価格を逆算する

数字で見てみます。以下はしくみを説明するための計算例で、実在の物件や取引ではありません。費用は物件や時期で大きく変わります。

例：築35年の木造一戸建て。仲介で売れば3,000万円前後と見込まれる家。買取会社は、内装と水まわりをリフォームして3,200万円で売り直す計画を立てたとします。

売るときの仲介手数料は、法律の上限（400万円を超える取引は「価格の3%＋6万円」に消費税）で計算すると、3,200万円の家で約112万円です。こうして差し引いていくと、買取価格は約2,208万円。市場価格3,000万円に対して約74%で、いわゆる「7割」に近い数字になります。

同じ家でも、見込みが少し変わるだけで結果は動きます。

• 傷みが見つかり、リフォーム費を600万円と見れば、買取価格は約2,008万円（約67%）。
• 工事と販売に時間がかかると見て、持っている間の金利や税の負担を多めに見込めば、さらに数十万円下がります。
• 利益は再販価格の7%（224万円）でよいと考える会社なら、約2,304万円（約77%）。

このように、「何割」は差し引きの結果です。リフォーム費をどう見るか、どれくらいの期間で売れると考えるか、利益をどこまで取るか。会社ごとのこうした見方の違いが、そのまま金額の差になります。

不動産買取が安い理由と、7割を下回りやすい物件

不動産買取が安くなる理由をまとめると、次の4つです。

• 費用を先に引く：リフォームや解体、税金などを、売主ではなく買取会社が払うため、その分が価格から引かれます。
• 責任を引き受ける：売主の契約不適合責任を免責にする代わりに、買取会社が売るときの責任を負います。
• 早さと確実さの対価：広告や内覧をくり返さずに、決めた時期に現金化できます。そのぶん買取会社が売れ残りの危険を負います。
• 利益：事業として買う以上、利益が乗らなければ買えません。

とくに、次のような物件は費用や売れ残りの危険が大きく見積もられ、7割を下回りやすくなります。

• 再建築不可の家（道路に2m以上接していないなど、建て替えが原則できない家）。くわしくは再建築不可の物件へ。
• 雨漏りや傾きがある家、長く空き家になっていた家
• 家財がたくさん残っている家。片付けの費用が引かれます。
• 借地の上の家、共有名義の持分だけの売却
• 旧耐震（1981年5月以前の建築確認）のマンションや、管理会社が入っていないマンション
• 告知が必要な出来事があった物件

関西でいえば、大阪市内の長屋や文化住宅、京都市内の路地の奥にある家、神戸や阪神間の坂の上の家などは、工事の手間や接道の条件で費用が読みにくく、会社によって見方が大きく分かれやすい物件です。

提示された金額が安いと感じたら、「どの費用を、いくらと見たのか」を聞いてみてください。説明できる会社なら、どこで差し引かれたかが分かります。

土地の買取価格と販売価格の関係

土地の場合も考え方は同じです。土地を買う会社は、多くの場合、家を建てて土地と建物をセットで売る（建売）か、区画を分けて分譲します。そのため土地の買取価格は、最終的な販売価格から逆算されます。

差し引かれるのは、たとえば次のような費用です。

• 古い建物の解体費
• 測量と境界の確認、区画を分ける登記（分筆）の費用
• 道路が狭い場合のセットバック（道路の中心から2m下がって建てること）で使えなくなる部分
• 擁壁（土留めの壁）や造成、上下水道の引き込み
• 建物の建築費と販売の費用、会社の利益

チラシに出ている分譲地や建売住宅の価格と、自分の土地の買取価格を比べて「安すぎる」と感じる方は多いです。ただ、販売価格には上の費用と利益が乗っています。比べるなら、近くで実際に売れた土地の価格（成約価格）と比べるほうが実態に近くなります。

広い土地では、区画を分けるために新しく道路をつくる必要があり、その分だけ売れる面積が減ります。1㎡あたりの買取価格が、小さな土地より低く出るのはこのためです。くわしくは土地の買取の記事で説明します。

買取会社どうしの競争で、買取価格の相場はどう変わるか

ここまでの計算は、どの会社も同じ考え方で行います。ところが、中に入る数字は会社によって違います。

• 売り直し方：リフォームして売るのか、解体して新築を建てるのか、賃貸に出して持ち続けるのか。
• 得意な地域や物件：その地域でよく売っている会社は、再販価格を高めに、売れるまでの期間を短めに見込めます。
• 工事の体制：工事を自社で行う会社は、リフォーム費を低く抑えられることがあります。
• 利益の考え方：在庫が少ない時期は、利益を薄くしてでも仕入れたい会社もあります。

1社だけに声をかけた場合、売主が知ることができるのは、その1社の計算だけです。比べる相手がいないので、会社の側から見れば、利益を削ってまで高い金額を出す理由はありません。

複数の会社が同じ資料を見て、同じ締切で金額を出すと事情が変わります。ほかの会社に負ければ仕入れられないので、各社は「この金額なら買いたい」という上限に近い数字を考えます。競争で縮むのは、主に利益と、危険への備えとして多めに取っていた部分です。先ほどの計算例でいえば、利益を1割と見る会社と7%と見る会社では、約100万円の差がつきます。

ただし、競争があっても、再販価格から費用を引いた範囲を超えて買う会社はありません。また、最初に高い数字を出しておき、契約の前に下げてくるような出し方では、比べた意味がなくなります。金額は、資料と内覧で確認したうえで責任を持って出してもらうことが前提です。一括査定と入札の違いは一括査定・相見積もり・入札の違いでくわしく説明しています。

イエセリは、売主から媒介（仲介）の依頼を受け、登録した関西の買取会社に、同じ資料・同じ締切で入札してもらうサービスです。締切まで他社の金額は見えません。入札後の値下げや条件の後出しは、条件を満たす入札として扱いません。

買取の相場を確かめる手順と、提示額を見るときの注意点

1. 市場価格の目安を知る

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、地域ごとの取引価格や成約価格を調べられます。同じ町内で、広さや築年数の近い物件がいくらで売れたかを見れば、市場価格のおおよその幅が分かります。

2. 物件の弱点を把握する

接している道路の幅、登記の名義、境界がはっきりしているか、雨漏りや傾きはないか。買取会社が差し引く費用の多くは、こうした点から生まれます。先に分かっていれば、提示額の理由を聞いたときに話がかみ合います。

3. 条件をそろえて比べる

金額だけを並べても、比べたことにはなりません。次の条件がそろっているかを確認してください。

• 家財を残したまま引き渡してよいか、処分費はどちらが持つか
• 契約不適合責任を免責にするか
• 測量や境界確認の費用をどちらが持つか
• 引渡しと代金の支払い（決済）の時期
• 契約の後に金額が下がる条件（ローン特約や調査結果による減額など）がついていないか

4. 手元に残る額で考える

売ったあとには税金もかかります。利益（譲渡所得）が出た場合の税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば20.315%、5年以下なら39.63%です（復興特別所得税を含む）。相続した不動産は、亡くなった方の取得時期を引き継ぎます。特例が使える場合もあるので、税理士に確認してください。

まず何から始めるか

最初にやることは、市場価格の目安を自分で調べることです。そのうえで、物件の弱点（道路・登記・建物の傷み・家財）を書き出しておくと、買取会社の説明が理解しやすくなります。

次に、1社だけの金額で決めないことです。買取価格は計算の結果なので、計算する会社が増えれば、より条件のよい数字が見つかる可能性があります。ただし、あとで下がる「見込みの金額」ではなく、条件を決めたうえで責任を持って出された金額で比べることが大切です。

イエセリでは、売ると決めた方から媒介の依頼を受け、最低売却価格や引渡し時期などの条件を一緒に決めてから、関西の買取会社に入札してもらいます。条件を満たす入札があれば原則として売却に進み、なければ不成立で費用はかかりません。対象は大阪府・兵庫県・京都府（一部地域を除く）です。「売ると決めたら、1社で決めない。」と考える方は、売却の相談からご連絡ください。