大阪の長屋を買取で売るとき、価格はどう決まるのか

長屋の買取は1戸から。大阪で価格を分ける4つの点

大阪の長屋は、1戸だけでも買取会社に売れます。隣と壁がつながっていても、古くて傷んでいても、家財が残っていても、買う会社はあります。空き家になって何年もたつ長屋でも同じです。

ただ、長屋の買取価格は、同じ町内でもかなり違います。分かれ目になるのは、おもに次の4つです。

1. 端住戸か中住戸か：列の端にある住戸か、両側を別の住戸に挟まれた住戸か。
2. 道路への接し方：幅4m以上の道路に2m以上接しているか。建築基準法43条の「接道義務」と呼ばれる決まりで、満たさないと原則として建て替えができません（再建築不可）。
3. 切り離し・建て替えの見込み：隣とつながった部分を切り離して、新しく家を建てられるか。
4. 土地の権利と広さ：土地が自分のものか借地か、何㎡あるか、私道に面しているか。

買取会社は、買ったあとにどう使うか（不動産の業界では「出口」と言います）から値段を逆算します。改装して貸すのか、改装して売るのか、壊して新しく建てるのか。どの出口を描けるかは会社によって違います。だから同じ長屋でも、会社によって金額に大きな差が出ます。

長屋の買取相場：国交省のデータで見る大阪の成約価格

長屋だけを取り出した公的な相場表はありません。そこで目安として、国土交通省が公開している取引価格のデータから、大阪府の「1980年以前に建った木造の家（土地と建物）」の成約価格を土地の広さ別にまとめました。大阪の長屋の1戸は、土地40〜60㎡前後のものが多くあります。

出典：国土交通省『不動産情報ライブラリ』の大阪府の取引データを当社集計。取引時期は2020〜2024年（一部2025年）。「中間の半分」は、価格の安い順に並べたときの25%〜75%の範囲です。長屋以外の一戸建ても含みます。

土地が狭いほど総額は下がりますが、1㎡あたりの単価は9〜10万円台でほとんど変わりません。つまり、古い木造の家は「建物の値段」より「土地をどう使えるか」で値段が決まっている、ということです。

場所による違いも大きく出ます。同じ条件（1980年以前築の木造・土地60㎡以下）で、長屋が多い市区を抜き出すと次のとおりです。

出典：国土交通省『不動産情報ライブラリ』の大阪府の取引データを当社集計。

大阪市内の区は、市外より1㎡あたりの単価が高めです。駅に近い区ほど、建て替えて新しい家にしたときの売値が高くなり、そのぶん買取会社が出せる金額も上がります。

道路の状況でも差が出ます。同じデータで大阪市内の1980年以前築の木造を見ると、前面道路の幅が4m以上の取引は中央値1,200万円、4m未満は740万円、接する道路の記載がない取引（再建築不可の可能性が高い層）は550万円でした（出典：国土交通省『不動産情報ライブラリ』の大阪府の取引データを当社集計）。表の数字はあくまで過去の取引の傾向で、個々の長屋の価格は物件ごとに違うので確認が必要です。

参考までに、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」で大阪府内の長屋建の住宅が多い市区を見ると、東大阪市10,010戸、豊中市7,330戸、八尾市5,410戸、大阪市生野区4,590戸、松原市4,280戸、大阪市西成区3,800戸です。同じ調査での空き家率は、大阪市生野区22.8%、大阪市西成区25.9%で、全国の13.8%を大きく上回ります。長屋の多い地域では、空き家になった長屋の売却が身近な問題になっています。

中住戸と端住戸、切り離しと再建築で何が変わるか

端住戸は「単独で建て替える計画」が立てやすい

端住戸は、片側だけが隣の住戸とつながっています。もう片側は外に面しているので、切り離して新しい家を建てる計画が立てやすくなります。角地で2方向が道路に面していれば、さらに使い道が広がります。そのため、端住戸は中住戸より高めに評価されることが多くあります。

中住戸は「改装して使う」出口が中心になりやすい

中住戸は両側を別の住戸に挟まれています。自分の住戸だけを壊すと、両隣の建物に影響が出ます。柱や梁、屋根を共有していることが多いからです。単独で建て替えるには両隣の協力が要るため、買取会社は「改装して貸す」「改装して売る」といった、建物を残す出口で考えることが多くなります。そのぶん価格は端住戸より低めになりがちです。

切り離しには、隣の所有者の合意と補修工事が要る

長屋の1戸を壊すことを「切り離し」と言います。切り離すときは、次のことが必要になります。

• 隣の住戸の所有者との合意（工事の内容、費用の負担、工事中の安全）
• 残る側の建物の外壁をつくり、構造を補強する工事
• 工事のときの騒音や振動への配慮

合意の内容は書面に残すのがふつうです。合意ができなければ、切り離しはできません。買取会社が「切り離しの見込み」をどう読むかで、提示する金額が変わります。

切り離せても、接道がなければ建て替えられない

切り離しができても、敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していなければ、原則として建て替えはできません。路地の奥にある長屋や、通路だけでつながっている長屋は、この条件を満たさないことがあります。道路の幅が4m未満でも「42条2項道路」として扱われる道なら、建て替えのときに道路の中心から2m下がる（セットバック）ことで建てられますが、そのぶん敷地は狭くなります。

登記の形も物件ごとに違う

長屋は、1棟全体が1つの建物として登記されている場合、1戸ずつ別の建物として登記されている場合、建物が登記されていない場合などがあります。どの形かで、売るときの手続きや、隣の所有者との関係が変わります。法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取ると確認できます。

長屋の買取業者は誰か：買う会社の種類と出口

「長屋の買取業者」とひとくくりに言っても、買ったあとの使い道はさまざまです。代表的な買い手と、それぞれが見ている点をまとめます。

国交省のデータでも、大阪府の木造の取引のうち「隣地の購入」と記されたものが113件あり、中央値は1,500万円でした（出典：国土交通省『不動産情報ライブラリ』の大阪府の取引データを当社集計。長屋以外も含む）。隣の人にとっては、その土地にほかの人より高い価値がある場合があります。

どの買い手がいちばん高く評価するかは、長屋ごとに違います。駅に近くて改装すれば貸しやすい長屋なら、貸す会社が強くなります。端住戸で道路に広く接していれば、建て替えの会社が強くなります。1社だけに聞くと、その会社の出口でしか値段が付かないため、ほかの出口なら付いたはずの金額が見えないまま売ることになります。

イエセリでは、売主から媒介（売却の仲介）の依頼を受け、登録した関西の買取会社に、同じ資料・同じ締切で入札してもらいます。締切まで他社の金額は見えません。出口の違う会社が同じ土俵で金額を出すので、その長屋がどう評価されるのかが一覧で分かります。運営する株式会社GEEZ自身は入札に参加しません。

長屋用地の買取と、連棟をまとめて売る場合

長屋1棟の全戸を一度に売れると、土地としてまとまるため、1戸ずつ売るより評価が上がることがあります。解体して、新しい建物を自由に計画できるからです。「長屋の用地買取」「連棟住宅の買取」と検索する人の多くは、この売り方を考えている人や、隣の住戸から声をかけられた人です。

ただし、全戸をまとめて売るには、全員の足並みがそろわなければなりません。所有者がそれぞれ違う長屋では、売りたい時期も希望の金額も違います。話がまとまらないうちに一部の人だけ先に売ることもよくあります。

まとめて売るかどうか迷うときは、次の順に考えると整理しやすくなります。

1. 自分の住戸だけで売った場合の評価を知る
2. 隣の住戸とまとめた場合に、買い手の見方がどう変わるかを知る
3. 隣の所有者の意向と、待てる期間を確かめる

相続で長屋を兄弟などと共有している場合、自分の持分だけなら他の共有者の同意なしに売れます。ただ、長屋全体を売る・壊すには共有者全員の同意が必要です。また、借地の上に建っている長屋は、借地権を売るときに原則として地主の承諾が要ります。地主が承諾しないときは、裁判所に承諾に代わる許可を求める手続きもあります。権利が複雑なときは、司法書士や弁護士に確認してください。

長屋の買取価格を動かすものと、売る前の準備

価格を下げる要因・上げる要因

• 雨漏り・傾き・シロアリ：改装費が増えるので、そのぶん価格は下がります。ただし現況のままでも買い手はいます。
• 私道：前面の道路が私道なら、通行や水道管を掘る工事の承諾をもらえるかが見られます。私道の持分があるかどうかも大事です。
• 配管の共用：古い長屋では、水道やガスの管が隣と共用になっていることがあります。切り離しや改装の費用に影響します。
• 越境：屋根や雨どい、塀が隣の敷地にはみ出していないか。
• 家財の残り：処分費の分を差し引いて見積もられます。
• 入居者の有無：貸している長屋は、家賃と契約の中身がそのまま評価の材料になります。

計算例：改装して貸す会社の値付け

買取会社がどう逆算するかを、数字の例で示します（計算例です。実際の数字は物件で違います）。

• 例：改装後の家賃 月6万円 → 年72万円
• 例：会社が求める利回り（年間の家賃÷投資額）12% → 投資額の上限は 72万円÷0.12＝600万円
• 例：改装費 300万円、登記・税金などの諸費用 50万円
• 買取価格の目安＝600万円−300万円−50万円＝250万円

改装費の見方が100万円違えば、提示額も100万円違います。会社ごとに得意な工事や家賃の読み方が違うため、同じ長屋でも金額がばらつくのはこのためです。

手元にそろえておくと話が早いもの

• 固定資産税の納税通知書（毎年春に届くもの）
• 登記簿謄本、公図、あれば測量図や建物の図面
• 賃貸中なら賃貸借契約書と家賃の入金記録
• 隣の所有者や私道の所有者と交わした書面があればその写し

そろわなくても相談はできます。謄本や公図は、依頼を受けた不動産会社が取り寄せることもできます。

長屋を売るときに失敗しやすい点

• 最初に話を持ってきた1社で決めてしまう：長屋は評価の幅が大きいので、1社の金額が高いのか安いのか判断できません。
• 「再建築不可だから値段が付かない」と言われてそのまま信じる：本当に再建築できないのか、道路の種類を役所で確認する価値があります。再建築できなくても、貸す出口で値段が付くことはあります。
• 売る前に自分で解体する：中住戸は勝手に壊せません。端住戸でも、更地にすると固定資産税の住宅用地の特例（200㎡以下の部分は課税標準が6分の1）が外れ、税金が上がることがあります。
• 近所に先に話が広がる：長屋は隣との距離が近いぶん、売却の話がすぐ伝わります。話を進める順番には気を配ったほうがよいです。
• 契約不適合責任の扱いを確かめない：買取会社が買主の場合、売主の責任を免除する特約で契約するのが一般的です。ただし、知っていて伝えなかった不具合は免除されません。雨漏りなど分かっていることは最初に伝えます。

まず何から始めるか

長屋を売ると決めたら、最初にやることは3つです。

1. 今の状態をそのまま伝える：端住戸か中住戸か、空き家か賃貸中か、家財や雨漏りがあるか。片付けや修理は後で考えれば足ります。
2. 道路と権利を調べる：前面の道路の種類と幅、土地が所有地か借地か、登記の形。
3. 売る条件を決める：これより安くは売らないという最低価格、引渡しの時期、家財をどうするか。

イエセリでは、道路・法令・登記の調査と資料づくりを行い、そのうえで売主と最低売却価格や引渡しの条件を決めてから入札にかけます。条件を満たす入札があれば、決めておいた選び方で売却先を決め、原則として売却に進みます。条件を満たす入札がなければ不成立で、費用はかかりません。内覧はキーボックスで行い、売主の立会いは要りません。対象は大阪府・兵庫県・京都府（一部地域を除く）です。長屋の種類ごとの説明は長屋の売却ページ、再建築できるか分からない場合は買取を断られた不動産の記事も参考にしてください。売ると決めたら、1社で決めない。まずは売却の相談から、長屋の今の状態を教えてください。