アパート買取の価格は利回りで決まる｜築古・空室ありの一棟アパートを売るときの注意点

アパート買取の価格は「家賃」と「利回り」で決まる

アパートや一棟マンションのような収益物件を買う人は、住むためではなく、家賃収入を得るために買います。そのため、アパート買取の価格は、土地の広さや建物の古さよりも、まず「年間いくら家賃が入るか」で考えます。

そこで使われるのが「利回り」です。利回りとは、物件の価格に対して1年間にどれくらいの家賃が入るかを割合で表したものです。

• 表面利回り＝年間の家賃収入÷物件価格
• 実質利回り＝（年間の家賃収入−年間の経費）÷物件価格

買い手は「この地域、この築年数なら、利回り◯%なら買える」という基準を持っています。年間の家賃をその利回りで割ると、買える価格が出てきます。逆にいえば、家賃が同じでも、買い手が求める利回りが高いほど価格は下がります。

アパートの買い手には、個人や法人の投資家と、買取会社（不動産会社）がいます。投資家は金融機関の融資を使うことが多く、融資が出にくい物件は買えません。買取会社は自己資金や事業用の借入で買い、修繕や空室の入居者募集をしてから投資家に売り直すことが多いです。築古や空室の多いアパートを買い取りたいと手を挙げるのは、主に買取会社です。

アパート買取の相場の考え方（計算例）

ここでは架空のアパートを使って、価格の出し方を説明します。実際の物件の数字ではなく、考え方をつかむための例です。

計算例1：表面利回りと実質利回り

木造2階建て、全10室、1室の家賃は月5万円のアパートとします。今は8室に入居者がいて、2室が空いています。

広告などで目にする利回りは、満室のときの家賃で計算した表面利回りであることが多いです。満室の600万円で計算すると表面利回りは15%に見えますが、実際に入っている家賃と経費で見ると9%です。買取会社は、今の家賃と経費をもとにした実質利回りで判断します。

計算例2：買取会社が再販から逆算する場合

買取会社は、修繕して空室を埋め、投資家に売り直したときの価格から逆算することもあります。

どちらの計算でも、このアパートの買取価格は4,000万円前後になります。買取会社によって、修繕の見込み、空室が埋まるまでの期間、再販のときの利回りの見方が違うので、同じアパートでも金額に差が出ます。

築古・木造アパートの買取と法定耐用年数

アパートの売れやすさを大きく左右するのが、建物の構造と築年数です。ここで出てくるのが「法定耐用年数」です。法定耐用年数は、税金の計算で建物の価値を何年かけて減らしていくか（減価償却）を決めるための年数で、国税庁が示している住宅用の年数は次のとおりです。

法定耐用年数は、建物が実際に使える年数ではありません。築30年の木造アパートでも、手入れがよければ十分に使えます。それでも、法定耐用年数が売買に影響するのは、主に次の2つの理由からです。

理由1：買主の融資期間が短くなりやすい

金融機関によって基準は違いますが、アパートローンの返済期間を、法定耐用年数の残りの年数をもとに考えるところがあります。木造で築22年を過ぎると残りがないので、融資が出にくい、出ても返済期間が短く毎月の返済が重くなる、ということが起きます。融資を使う投資家が買いにくくなると、買い手の数が減り、価格は下がります。

理由2：買主の減価償却の年数

中古の建物を買ったときの耐用年数は、国税庁の「簡便法」で計算できます。法定耐用年数をすべて過ぎた建物は、法定耐用年数の20%（1年未満は切り捨て、2年未満なら2年）です。一部が過ぎた建物は、「法定耐用年数−経過年数＋経過年数×20%」です。

• 例：築30年の木造アパート → 22年×20%＝4.4年 → 4年
• 例：築20年の鉄骨造（4mm超）アパート → （34年−20年）＋20年×20%＝18年

税金の扱いは買う人の状況で変わるので、具体的には税理士に確認してください。

古いアパートは「土地」として見られることもある

建物がかなり傷んでいて、入居者も少ない古いアパートは、建物を収益物件として見るのではなく、「解体して土地として売る」前提で価格が出ることがあります。この場合の価格は、土地の値段から解体費や入居者の退去にかかる費用を引いた額になります。前面の道路が狭く建て替えができない土地では、この計算が成り立ちにくいので、収益物件として買う会社を探すことになります。再建築できない土地については再建築不可物件の入札売却も参考にしてください。

空室が多いアパートの買取で見られる点

空室が多いアパートは、今の家賃収入が少ないので、利回りで計算すると価格が下がります。ただ、買取会社が見ているのは「なぜ空いているのか」です。

• 家賃の設定が周りより高いだけなのか
• 室内が古く、リフォームすれば埋まるのか
• 駅から遠い、需要が少ないなど、場所の問題なのか
• 雨漏りや設備の故障など、建物に問題があるのか

リフォームや家賃の見直しで入居者が入ると見込めれば、買取会社は空室が埋まった後の家賃で計算し、価格を上げられます。そのため、空室の理由を売主が分かる範囲で整理しておくことは、価格に直結します。

大阪府・兵庫県・京都府でも、駅に近いアパートと、車がないと不便な場所のアパートでは、空室の埋まりやすさがまったく違います。同じ地域の募集の家賃を、賃貸の管理会社に聞いておくのも役立ちます。

入居者がいるアパートを売るときの注意点と立ち退き

入居者はそのまま、貸主が替わる

アパートは、入居者がいるまま売る「オーナーチェンジ」が基本です。建物の賃貸借は、部屋の引渡しを受けていれば、登記がなくても後から建物を買った人に対抗できます（借地借家法31条）。アパートを売ると、貸主の立場は買主に移り、入居者から預かった敷金を返す義務も買主が引き継ぎます（民法605条の2）。そのため、決済の日に敷金の額を売買代金と精算するのが一般的です。

売る前の立ち退きは慎重に

「空にしたほうが高く売れるのでは」と考え、売る前に入居者に出ていってもらおうとする方がいます。しかし、貸主から契約の更新を断ったり、解約を申し入れたりするには、借地借家法28条の「正当の事由」が必要です。正当の事由は、貸主と借主それぞれが建物を使う必要性、これまでの経過、建物の状態、立退料の申し出などを総合して判断されます。

手続きの面でも、期間の定めがある契約の更新を断るには期間満了の1年前から6か月前までに通知が必要で（同法26条）、期間の定めがない契約の解約の申し入れは、申し入れから6か月たって終わります（同法27条）。話し合いがこじれると、時間も費用も読めなくなります。

入居者がいる状態のまま、立ち退きの交渉も含めて引き受ける買取会社もあります。売主が自分で交渉を始める前に、入居者がいるままの価格を確かめるほうが安全です。立ち退きが必要な場合は、弁護士に相談してください。

レントロールと必要書類の準備

収益物件の価格を出すうえで、一番大切な資料が「レントロール」です。レントロールとは、部屋ごとの賃貸の状況を一覧にした表です。賃貸の管理会社に任せている場合は、管理会社に作ってもらえることが多いです。

レントロールのほかに、次の書類があると買取会社は判断しやすくなります。

• 各部屋の賃貸借契約書と、賃貸の管理委託契約書
• 過去1〜2年分の家賃の入金記録
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書
• 修繕の履歴（外壁・屋根の塗装、給湯器の交換など）
• 建築確認済証・検査済証、建物の図面
• 登記事項証明書、公図、測量図
• 消防設備の点検記録

資料がそろっていない部分は、買取会社が「分からない危険」として価格から差し引きます。古いアパートで書類が見つからない場合も、分かる範囲で集めれば十分です。

アパート買取業者の選び方と、大阪で一棟物件を売るときのポイント

アパートや一棟マンションの買取業者は、得意分野がはっきり分かれています。築浅の物件を投資家に売り直す会社、築古の木造を修繕して貸す会社、建物を解体して土地として売る会社、入居者のいる物件を長く持つ会社などです。同じアパートでも、どの出口を描くかで買取価格は数百万円単位で変わります。

中古アパートの買取業者を選ぶときは、次の点を確かめます。

• 宅地建物取引業の免許があるか、行政処分を受けていないか
• 大阪府・兵庫県・京都府のどの地域で、どんな収益物件を買っているか
• 入居者がいるまま、現況のまま買えるか
• 金額は契約で約束するものか、後から下がる条件はないか
• 契約不適合責任の免責、決済の時期、敷金と家賃の精算方法

大阪で一棟マンションや規模の大きい収益物件を売る場合も、考え方は同じです。鉄筋コンクリート造は法定耐用年数が47年と長いので、築年数があっても融資を使う投資家が買える場合があり、買取会社と投資家の両方が買い手になり得ます。古いビルや雑居ビルについては古ビル・雑居ビルの買取も参考にしてください。

アパートを売って利益が出たときは、譲渡所得の税金がかかります。売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば20.315%、5年以下なら39.63%です。相続したアパートは、亡くなった方の取得時期と取得費を引き継ぎます。税金は税理士に確認してください。

まず何から始めるか

最初の一歩は、レントロールを作ることです。部屋ごとの家賃、敷金、契約日、空室と滞納が一覧になっていれば、買取会社は利回りの計算を始められます。賃貸の管理会社に任せているなら、まず作ってもらえるか頼んでみましょう。あわせて、固定資産税の通知書と修繕の履歴を手元にそろえます。

そのうえで、入居者がいるままの価格を、複数の買取会社に同じ資料で出してもらいます。1社の計算だけでは、その利回りの見方が妥当かどうかが分かりません。

イエセリは、売主から媒介の依頼を受け、登録した関西の買取会社に、同じ資料・同じ締切で入札してもらうサービスです。登記や法令の調査、資料づくり、買取会社からの質問や内覧の調整はイエセリが受け持ち、買取会社には近隣への聞き込みをしないルールを守ってもらいます。入札の前に最低売却価格や引渡しの条件を一緒に決め、条件を満たす入札があれば売却に進み、なければ不成立で費用はかかりません。対象は大阪府・兵庫県・京都府（一部地域を除く）です。築古のアパートや空室の多い収益物件で「売ると決めた」という方は、売却の相談からご連絡ください。