不動産の買取と仲介の違い｜どっちを選ぶか、第三の方法も比較表で解説

不動産の買取と仲介の違いは「誰が買うか」

不動産の買取と仲介の違いを一言でいうと、買う人が誰かです。

• 仲介：不動産会社が売主から依頼を受けて、買主を探します。買うのは、自分で住む人など一般の個人が中心です。不動産会社は間に入るだけで、自分では買いません。
• 買取：不動産会社（買取会社）が、自分で買主になって直接買います。買ったあとはリフォームや解体をして売り直すのが一般的です。

この違いから、価格・売れるまでの期間・手間・売ったあとの責任が変わってきます。ざっくり言えば、仲介は「時間をかけて高く売ることを目指す方法」、買取は「価格は下がるが、早く確実に売れる方法」です。

ただし、実際の選択肢はこの2つだけではありません。仲介の形をとりながら、買主の候補を買取会社にしぼり、複数社に競ってもらう方法もあります。この記事では、仲介と買取の違いを整理したうえで、その「第三の方法」についても説明します。

仲介（媒介）のしくみと、媒介契約の3つの種類

仲介のことを、法律では「媒介」といいます。不動産会社に売却の仲介を頼むときは、媒介契約を結びます。宅地建物取引業法34条の2で、不動産会社は媒介契約を結んだら、内容を書いた書面を遅れずに売主に渡すことになっています（売主が承諾すれば電子データでも可）。

媒介契約には3つの種類があります。

仲介で売れたときは、不動産会社に仲介手数料を払います。上限は法律で決まっていて、売買価格が400万円を超える場合は「価格の3%＋6万円」に消費税を加えた額が目安です。800万円以下の空き家などは、事前に合意すれば最大30万円（税込33万円）まで受け取れる特例もあります。

仲介では、広告を出して買主を探し、内覧を受け、条件を交渉します。売れるまでの期間は、物件と時期によって数週間のこともあれば、1年近くかかることもあります。物件ごとに違うので、依頼する前に見通しを聞いておくことが大切です。

買取のしくみ：買取会社が直接買う

買取では、買取会社が売主と直接、売買契約を結びます。間に仲介会社が入らない直接の取引なら、仲介手数料はかかりません。

買取の主な特徴は次のとおりです。

• 早い：広告や内覧をくり返す必要がなく、話がまとまれば短い期間で代金を受け取れます。
• 現況のまま売れる：家財が残っていても、雨漏りがあっても、そのままの状態で買う会社が多いです。
• 売ったあとの責任が軽い：契約不適合責任（引き渡した物件が契約の内容と違ったときに売主が負う責任）を、特約で免責にするのが一般的です。ただし、売主が知っていて伝えなかったことは免責になりません（民法572条）。
• 近所に知られにくい：一般向けの広告を出さずに売れます。
• 価格は下がる：買取会社は、リフォーム費や税金、売り直すときの費用、利益を差し引いて価格を決めます。市場価格の7割前後が目安と言われますが、決まった割合はありません。くわしくは不動産買取の相場・何割の記事で計算例とともに説明しています。

注意したいのは、買取会社は「1社に声をかければ終わり」になりやすいことです。1社だけだと、その会社の計算した金額が妥当かどうか、比べる材料がありません。

比較表：仲介・買取・買取会社による入札の違い

仲介と買取、そしてイエセリのような「媒介で買取会社に入札してもらう方法」を並べると、次のようになります。

表の中の期間や費用は目安です。物件の状態や必要な調査によって変わります。

マンション・土地では、買取と仲介の価格差はどう出るか

マンションの場合

マンションは、同じ建物や近くの建物で売れた例が多く、リフォームの費用も比較的読みやすい物件です。そのため、買取会社どうしで見積もりの差がつきにくく、仲介との価格差も、一戸建てほどは広がりにくい傾向があります。

一方、旧耐震（1981年5月以前に建築確認を受けたもの）のマンション、管理会社が入っていない自主管理のマンション、修繕積立金が不足しているマンションなどは、一般の買主がローンを組みにくかったり、敬遠されたりします。仲介では売れるまで時間がかかり、買取では価格が大きく下がりやすい物件です。くわしくはマンション買取の相場の記事で説明します。

土地の場合

土地を買う会社の多くは、家を建てて売る会社（建売）や、区画を分けて売る会社です。土地の買取と仲介の違いは、主に「誰がどんな使い方を想定して買うか」にあります。仲介では、自分で家を建てたい個人が買主になります。買取では、会社が解体・測量・造成・建築の費用を見込んで買います。

広い土地や形の悪い土地、接している道路が狭い土地は、個人の買主には扱いにくく、仲介では買主が見つかりにくいことがあります。こうした土地は、最初から買取会社に向けて売るほうが話が早いこともあります。

仲介と買取、どっちを選ぶかの目安

不動産の買取と仲介、どっちが良いかは、物件と事情によります。次のように考えると整理しやすくなります。

仲介が向いているとき

• 建物の状態がよく、そのまま住める
• 駅に近いなど、一般の買主に人気がある場所
• 売るまでに半年〜1年かかってもかまわない
• 内覧の対応や片付けに時間をかけられる

買取が向いているとき

• 相続した空き家で、遠方に住んでいて管理が難しい
• 家財が大量に残っている、雨漏りや傾きがある
• 再建築不可・借地・共有持分など、一般の買主がつきにくい
• 売ったあとの責任を負いたくない
• 近所に知られずに売りたい
• 相続税の支払いや住み替えなどで、時期を決めて売りたい

迷ったときは、まず仲介で売った場合の価格の目安を知り、そのうえで買取の金額と比べるのが基本です。ただ、買取の金額を1社だけで見ても、比べる材料が足りません。買取で売ると決めたなら、次の章の方法も検討してください。

第三の方法：媒介契約で、買取会社に入札してもらう

「買取」と「媒介契約」という言葉が並んでいると、「買取なのに媒介契約を結ぶのか」と疑問に思う方も多いはずです。ふつうの買取では、売主と買取会社が直接売買するので、媒介契約は結びません。

一方、売主側の不動産会社が媒介の依頼を受け、買主の候補を買取会社にしぼって、複数社に競ってもらう方法があります。売主から見れば「買取の早さと気楽さ」を保ちながら、「1社の言い値」になるのを避けられるのが利点です。

イエセリは、この方法をとるサービスです。しくみは次のとおりです。

1. 売主と、最低売却価格・引渡し時期・家財や雨漏りの扱い・費用の負担を決め、書面で媒介契約を結びます。
2. イエセリが道路・法令・登記を調べ、写真と資料（謄本・公図・測量図・建物図面・告知書など）をつくります。
3. 登録した関西の買取会社に、同じ資料・同じ締切で入札してもらいます。締切まで他社の金額は見えません。
4. 条件を満たす入札があれば、決めておいた選び方に従って売却先を決め、原則として売却に進みます。条件を満たす入札がなければ不成立で、売る必要はなく、費用もかかりません。

媒介なので、成約したときには、法律で決められた上限の範囲で仲介手数料がかかります。額は媒介契約の前に書面で説明します。買取会社に直接売れば手数料はかかりませんが、その金額が妥当かどうかを確かめる方法はありません。手数料を払ってでも、複数社の競争で決めるかどうかが判断のポイントです。

なお、GEEZ自身は入札に参加しません。売主側の仲介として、売主と利益がぶつからないようにするためです。

まず何から始めるか

最初にやることは、「売るかどうか」と「いつまでに売りたいか」を決めることです。仲介か買取かは、その答えで変わります。

1. 国土交通省の不動産情報ライブラリなどで、近くの成約価格を調べ、市場価格の目安をつかむ。
2. 物件の状態（建物の傷み・家財・道路・登記）を確認し、一般の買主に売れそうかを考える。
3. 時間に余裕があり状態もよければ仲介、売りにくい物件や時期を決めたいときは買取を中心に考える。
4. 買取で売ると決めたら、1社の金額で決めず、複数の買取会社に同じ条件で出してもらう。

イエセリの対象エリアは、大阪府・兵庫県・京都府（一部地域を除く）です。買取で売ると決めた方は、売却の相談から物件の状況をお知らせください。相談・現地の確認・入札の募集は無料です。