不動産買取の流れと必要書類一覧｜費用・印紙税・税金まで

不動産買取の流れと必要書類の全体像

不動産の買取は、買取会社が買主になって、売主から直接買う取引です。一般の買主を探す仲介と違い、買主はすでに決まっているので、手続きはそれほど複雑ではありません。大まかな流れは次のとおりです。

1. 相談・書類集め：登記の内容、固定資産税の額、建物の図面などを用意する
2. 現地の確認と金額の提示：買取会社が建物や道路、役所の資料を調べ、金額と条件を出す
3. 買取の申込書を受け取る：買取会社から金額と条件を書いた書面が届く
4. 売買契約：契約書に署名・押印し、手付金を受け取る
5. 決済・引渡し：残りの代金を受け取り、所有権の移転登記をして、鍵を渡す
6. 翌年の確定申告：利益（譲渡所得）が出たら税金を申告して納める

必要書類は、本人であることと持ち主であることを示すもの（権利証・印鑑証明書など）、物件の中身を示すもの（図面・固定資産税の書類など）、マンションなら管理の資料、相続した物件なら相続の書類、の4つに分けて考えると整理しやすくなります。一覧は3つめの見出しの表にまとめました。

期間は、書類がそろっていて問題のない物件なら、相談から決済まで1か月前後でまとまることもあります。ただし、相続登記が終わっていない、境界がはっきりしない、共有者が多い、といった物件は、その手続きの分だけ長くなります。物件ごとに違うので、最初の相談で見通しを聞いてください。

不動産買取の流れを段階ごとに説明

1. 相談・書類集め

最初に、登記事項証明書（登記簿謄本）と固定資産税の納税通知書を手元に用意します。登記事項証明書には、持ち主の名前と住所、面積、ローンの抵当権が付いているかなどが書かれています。法務局の窓口やオンラインで取れます。

このとき、持ち主の名前が亡くなった方のままになっていないか、住所が今の住所と違っていないかを確かめます。違っていたら、売る前に相続登記や住所変更登記が必要です。

2. 現地の確認と金額の提示

買取会社は、建物の傷み具合、道路との接し方、役所での法令の調べ（建て替えできるか、どんな建物が建つか）をもとに金額を出します。家財が残っていても、現況のまま見てもらえます。金額と一緒に、家財の処分、測量、解体などの費用をどちらが持つかも確かめます。

3. 買取の申込書（買付証明書）

「不動産買取の申込書」と検索する方が気にされるのが、この書面です。金額が固まると、買取会社から「買付証明書」「買受申込書」などの名前で、金額・手付金・決済の時期などを書いた書面が出されます。売主がそれに応じる場合は「売渡承諾書」を出すことがあります。

これらは売買契約の前の段階の書面で、一般に、これだけで売買が成立するものではないとされています。とはいえ、出した後に何度も条件を変えると信頼を失います。条件を書面でよく確かめてから出してください。

4. 重要事項説明と売買契約

「不動産買取の重要事項説明」も気になる点です。重要事項説明は、宅建業法35条で、物件を取得する側（買主）に対して、契約の前に宅地建物取引士が書面で説明するものと決められています。買取会社が買主になる取引では、売主のあなたが説明を受ける立場ではありません。

一方、売買契約書は、宅建業者が当事者となったり仲介したりした場合、契約した相手方や各当事者に交付することが宅建業法37条で決められています。「不動産買取の契約書」で確かめたいのは、次の項目です。

• 売買代金、手付金の額、残代金を払う日
• 引渡しの日と、そのときの状態（家財を残してよいか、空にするか）
• 面積を登記の面積で決めるか、測量して決めるか（測量の費用はどちらが持つか）
• 契約不適合責任（引渡し後に不具合が見つかったときの責任）を免責にするか
• 手付で解除できる期限、違約金の額
• 固定資産税などを、いつを境に日割りで分けるか
• 買主の調査の結果で解除や代金の見直しができる、といった条項がないか

マンションの買取と手付金

「マンション買取の手付金」については、額を決める法律の決まりはなく、契約ごとに決めます。宅建業法39条の「代金の2割まで」という上限は、宅建業者が自ら売主になるときの決まりなので、売主が個人で買取会社が買主の取引には当てはまりません。

民法557条で、相手が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を手放して、売主は手付の倍の額を払って、契約をやめられます。手付金が少なすぎると、買主が少ない負担で契約をやめられることになるので、額と解除の期限を確かめておきます。

5. 決済・引渡し

決済の日には、司法書士が立ち会い、売主の本人確認と書類の確認をしたうえで、買主から残りの代金が払われます。ローンが残っていれば、その代金で返済し、抵当権の抹消登記と所有権の移転登記を同時に申請します。最後に鍵を渡して終わりです。

不動産買取の必要書類と、どこで取るか

「不動産買取の必要書類」の一覧です。物件や状況によって要らないものもあれば、追加で求められるものもあります。最後は担当の司法書士の指示に従ってください。

不動産買取にかかる費用と手数料の目安

「不動産買取の費用」「不動産買取の手数料」の答えは、買取会社と直接取引するか、仲介会社を通すかで変わります。

計算例：売買価格1,000万円を仲介で売る場合、仲介手数料の上限は「1,000万円×3%＋6万円＝36万円」に消費税（10%）を足して39万6,000円です。800万円以下の「低廉な空家等」は、事前に合意すれば最大30万円（税込33万円）まで受け取れる特例が2024年7月1日からあります。

印紙税の額（2027年3月31日までの軽減措置）

不動産の売買契約書には印紙を貼ります。国税庁によると、2014年4月1日から2027年3月31日までに作られる契約書は、次の軽減された額になります。契約金額が1万円未満のものは非課税です。

10万円以下の契約書は200円です。1億円を超える場合は国税庁のページで確かめてください。売主と買主がそれぞれ原本を持つなら、それぞれの契約書に印紙が要ります。

不動産買取の税金と、マンション買取の消費税

譲渡所得の税金

「不動産買取の税金」で中心になるのは、売って利益が出たときの所得税と住民税です。利益（譲渡所得）は、ざっくり言うと「売った代金−買ったときの代金など（取得費）−売るためにかかった費用（譲渡費用）」です。仲介手数料や印紙税、立ち退きの費用などは譲渡費用になります。

税率は、売った年の1月1日時点で持っていた期間が5年を超えるなら20.315%、5年以下なら39.63%です（どちらも復興特別所得税を含む）。相続した物件は、亡くなった方が取得した時期と取得費を引き継ぎます。取得費が分からないときは、売った代金の5%を取得費にできます。

相続した空き家の特例

相続した空き家を売るときは、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります（1981年5月31日以前の建物、相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るなど。相続人が3人以上だと1人2,000万円まで。適用期限は2027年12月31日）。相続税を払った人は、相続開始の翌日から3年10か月以内に売ると、払った相続税の一部を取得費に足せる特例もあります（3,000万円の特例とは選択）。くわしくは相続した不動産の買取で説明しています。

マンション買取と消費税

「マンション買取の消費税」については、事業をしていない個人が自宅や相続したマンションを売る場合、売主が消費税を納める必要は通常ありません。土地の売買はそもそも非課税です。

一方、買取会社がリフォームして売るときは、建物の部分の代金に消費税がかかります。その分も見込んで仕入れの金額を考えるので、買取の金額が仲介の相場より低くなる理由の1つになります。法人や個人事業主が事業用の物件を売る場合は扱いが違うので、税理士に確かめてください。

確定申告

利益が出たら、売った年の翌年に確定申告をします。特例を使う場合は、利益が0になるときでも申告が必要なことがあります。どの特例が使えるかは税理士か税務署に確かめてください。

流れの中でつまずきやすい点

• 持ち主が亡くなっている：遺産分割と相続登記が終わるまで売れません。相続人が多いと時間がかかります。
• 共有名義：家全体を売るには共有者全員の同意と書類が必要です。自分の持分だけなら、他の共有者の同意なしに売れます。
• 持ち主が認知症：本人が判断できない状態だと契約できません。成年後見の手続き（家庭裁判所）が必要になることがあります。
• 権利証が見つからない：売れなくなるわけではありませんが、司法書士の手続きが増え、費用もかかります。
• 境界がはっきりしない：測量して決める契約なら、隣の方の立会いが必要です。古い長屋や路地の奥の家に多い点です。
• 家財の扱いを決めていない：「そのままでよい」のか「空にする」のかを、契約書に書きます。
• 申込書の段階で他を全部断る：契約の前は条件が変わることもあるので、契約書の案を見てから決めます。

流れの途中で、契約書の文言や税金の扱いで迷ったら、司法書士・税理士・弁護士に確かめてください。

書類集めと資料づくりを任せて、入札で売る方法

イエセリは、売主から媒介（仲介）の依頼を受けて、登録した関西の買取会社に同じ資料・同じ締切で入札してもらうサービスです。道路・法令・登記の調査、写真撮影と資料づくり（謄本・公図・測量図・建物図面・写真・告知書）、内覧と質問の対応、契約・決済・引渡しの立会いまでをイエセリが行います。相続登記などは連携する司法書士につなぎます。

期間の目安は、調査と資料づくりに数日〜2週間ほど、入札期間は1〜2週間です。決済の時期は、入札の条件として事前に決めておきます。仲介なので、成約したときは法律で決められた上限の範囲で仲介手数料がかかります。

まず何から始めるか

まずは登記事項証明書と固定資産税の納税通知書の2つを用意してください。この2つで、持ち主の名前、住所、面積、ローンの有無、税の額がわかり、売るまでに必要な手続きの見通しが立ちます。

次に、相続登記や住所変更登記が要るかどうか、共有者がいるかどうかを確かめ、必要なら司法書士に相談します。そのうえで、家財をどこまで片づけるか、いつまでに売りたいかを決めておくと、買取会社との話がスムーズです。

大阪府・兵庫県・京都府（一部地域を除く）の不動産なら、イエセリで書類の確認から入札まで進められます。相談・現地の確認・入札の募集は無料で、条件を満たす入札がなければ不成立となり、売る必要も費用もありません。売却の相談フォームから、手元にある書類のことを書いてお送りください。