マンション買取の相場はいくら？売値との差額と、買取価格を上げるための考え方

マンション買取の相場は「売値の何割」で決まるわけではない

「マンションの買取価格は売値の何割ですか」という質問はとても多いです。よく言われる目安は、仲介で売れる価格の7〜8割前後です。ただし、この割合は公的な統計ではなく、物件によって6割台のこともあれば、9割近くになることもあります。

理由は単純です。買取会社は「割合」で値段をつけていません。買い取ったマンションをリフォームして売り直す（買取再販といいます）とき、いくらで売れて、いくらお金がかかり、いくら利益を残したいかを計算し、その残りを買取価格にしています。

つまり、マンション買取の相場を知るには、次の3つを押さえることが近道です。

• そのマンションがリフォーム後にいくらで売れそうか（再販価格）
• リフォームや手続きに、いくらかかるか（工事費・経費）
• 買取会社がどれくらいの利益を見込むか（利益と危険の上乗せ）

この3つは物件ごとに違うので、同じ「築30年・3LDK」でも買取価格は大きく変わります。次の章で、具体的な数字の例を使って計算してみます。

マンションの買取価格はこう決まる（計算例）

ここでは、買取会社が中古マンションを仕入れるときの考え方を、架空の数字で再現します。実際の物件の数字ではありません。考え方をつかむための例として読んでください。

計算例：リフォームして3,000万円で売れる見込みのマンション

この例では、買取価格は再販価格の約67%です。ところが、売主から見て比べるべき相手は「リフォーム後の3,000万円」ではありません。今のまま仲介で売りに出したらいくらか、です。

たとえば、同じ部屋を今のまま仲介で売ると2,600万円前後だとします。すると買取価格の約2,014万円は、その約77%です。「仲介の7〜8割」という目安は、このような計算の結果として出てくる数字です。

買取価格と販売価格の差は何のお金か

買い取ったマンションが、リフォーム後に高い値段で売り出されているのを見て、驚く方もいます。上の例でいえば、約2,014万円で買って3,000万円で売るので、差は1,000万円近くあります。

ただ、その差の大部分はリフォーム費と経費です。さらに、買取会社（宅地建物取引業者）が売主になるときは、宅地建物取引業法40条により、引渡しから2年以上とする特約を除き、買主に不利な責任の免除は無効になります。売った後に不具合が見つかれば、買取会社が責任を負います。売主から現況のまま、責任を免除してもらって買う代わりに、その危険を自分で引き受けているわけです。

買取会社の利益は、売れ残りや値下げの危険、工事の見込み違いへの備えも含んだ数字です。差額があること自体はおかしなことではありません。大切なのは、その差額が適正かどうかを、売主が比べて確かめられるかどうかです。

マンションは買取と仲介のどっちがよい？メリット・デメリット

仲介は、不動産会社に買主を探してもらう売り方です。買取は、買取会社に直接買ってもらう売り方です。どっちが正解というより、売主が何を優先するかで決まります。

買取が向いている人

• 相続したマンションで、家財が残ったまま早く手放したい
• 住み替えや施設への入居で、売る時期を決めておきたい
• 近所や同じマンションの人に、売りに出していることを知られたくない
• 築年数が古く、水まわりの傷みや雨漏りの跡など、気になる点がある
• 売った後に不具合を指摘されるのが心配

仲介が向いている人

• 築年数が浅く、駅に近いなど、一般の買主に人気がある部屋
• 半年〜1年かかってもよいので、少しでも高く売りたい
• 室内がきれいで、内覧の対応も負担にならない

迷ったときは、仲介で売れそうな価格と、買取で出る価格の両方を知ったうえで、差額と手間を比べると判断しやすくなります。買取と仲介の違いは買取と仲介の違いでも詳しく説明しています。

大阪・関西でマンション買取の価格が分かれるポイント

大阪府・兵庫県・京都府の中古マンションは、同じ築年数でも、場所や管理の状態で買取価格に大きな差が出ます。買取会社が特に見ているのは次の点です。

立地と駅からの距離

買取会社は再販するときの売れやすさを重く見ます。大阪市内や、阪神間・京都市内の駅に近い物件は買主が多く、再販価格を高く見込みやすいので、買取価格も上がりやすくなります。反対に、駅からバスを使う郊外の物件は、再販に時間がかかる分を見込んで価格が下がる傾向があります。

築年数と耐震基準

1981年6月1日以降に建築確認を受けたものが新耐震基準、それより前は旧耐震です。旧耐震のマンションは買主の住宅ローンが組みにくい場合があり、再販の相手が限られるので、買取価格に影響します。旧耐震や自主管理など売りにくいマンションについては売りにくいマンションの買取で詳しく書いています。

管理の状態と修繕積立金

マンションは「管理を買え」と言われるほど、管理の状態が価格に響きます。修繕積立金が計画に対して足りない、管理費の滞納が多い、大規模修繕が先送りになっている、といった事情があると、将来の負担を見込んで価格が下がります。

部屋の条件

専有面積、間取り、階数、向き、眺望、室内の傷み具合も見られます。ワンルームのように狭い部屋は投資用として利回りで評価されることが多く、ファミリー向けの部屋とは計算の仕方が変わります。

マンションを買取で少しでも高く売る方法

買取価格は計算で決まるので、計算の材料をそろえ、比べられる状態にすることが一番の近道です。

1. 複数の買取会社に、同じ条件で金額を出してもらう
   1社だけだと、その金額が高いのか安いのか分かりません。また、会社ごとに得意な地域や再販の方法が違うので、同じ部屋でも数百万円の差がつくことがあります。ただし、資料や条件がバラバラだと比べられません。
2. 管理の資料を先にそろえる
   管理規約、長期修繕計画、総会の議事録、管理会社が発行する重要事項調査報告書（管理費や修繕積立金、滞納の有無などをまとめた書類）があると、買取会社は不確かな点を差し引かずに計算できます。
3. リフォームは自分でしない
   買取会社は自社の基準でまとめて工事をします。売主が先に工事をしても、その費用ほど価格が上がるとは限りません。
4. 家財や残置物の扱いを決めておく
   家財をそのまま残すのか、片付けるのかを先に決めておくと、買取会社が処分費をどれくらい見込めばよいか判断しやすくなります。
5. 引渡しの時期に幅を持たせる
   買取会社の都合に合わせやすい条件にすると、金額が上がることがあります。反対に、急いでいる場合はその分を条件として伝えておきます。
6. 知っている不具合は先に伝える
   雨漏りの跡や設備の故障を後から伝えると、減額の理由になります。最初に伝えて、それを含めた金額を出してもらうほうが結果的に話が早く進みます。

マンション買取業者のおすすめ・ランキングの見方

「おすすめのマンション買取業者」「ランキング」で検索すると、さまざまな比較サイトが出てきます。ただ、ランキングの多くは、どういう基準で順位をつけたのかがはっきりしません。広告として掲載されている場合もあります。順位よりも、次の点を自分で確かめるほうが確実です。

特に気をつけたいのは、最初に高い金額を見せて契約を急がせ、後から理由をつけて下げるやり方です。業者の選び方は買取業者の選び方にもまとめています。

マンション買取で失敗しやすい点

住宅ローンが残っている

住宅ローンが残っているマンションには、金融機関の抵当権がついています。決済の日に買取代金でローンを返して抵当権を消すのが普通の流れです。買取価格がローンの残りより低い場合は、手元の資金で足りない分を払うか、金融機関と相談する必要があります。先に残高を確認しておきましょう。

仲介手数料がかかるかどうか

買取会社と売主が直接売買する場合、仲介手数料はかかりません。一方、不動産会社が間に入って買取会社を探す場合は、仲介手数料がかかります。上限は宅地建物取引業法で決まっていて、400万円を超える部分は3%（速算式で「3%＋6万円」と消費税）です。手数料を払っても、比べることで買取価格が上がれば手取りが増えることもあるので、手取りの額で比べるのが大切です。

税金と管理費の精算

売って利益が出たときは、譲渡所得の税金がかかることがあります。売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば税率は20.315%、5年以下なら39.63%です。自宅を売るときの特例が使える場合もあるので、税理士や税務署に確認してください。管理費や修繕積立金、固定資産税は、引渡しの日を境に日割りで精算するのが一般的です。

まず何から始めるか

最初にしたいのは、手元の資料をそろえることです。登記の書類（権利証や登記識別情報）、管理規約、管理費と修繕積立金の額が分かる書類、ローンの残高が分かる書類があれば十分です。管理会社に重要事項調査報告書を頼めるかも確認しておくと、話が早く進みます。

そのうえで、「いつまでに」「いくら以上なら」売りたいかを決めます。この2つが決まると、仲介にするか買取にするか、買取ならどの条件で比べるかが自然に決まってきます。

イエセリは、売主から媒介の依頼を受け、登録した関西の買取会社に、同じ資料・同じ締切で入札してもらうサービスです。締切まで他社の金額は見えないので、各社が本気の金額を出しやすくなります。入札の前に最低売却価格や引渡し時期を一緒に決め、条件を満たす入札があれば売却に進みます。条件を満たす入札がなければ不成立で、費用はかかりません。マンションの売却についてはマンションの入札売却のページでも説明しています。対象は大阪府・兵庫県・京都府（一部地域を除く）です。「売ると決めたけれど、1社の金額で決めてよいか迷っている」という方は、売却の相談からお気軽にご連絡ください。