大阪の古いビルを買取で売る：テナント・旧耐震・解体の考え方

大阪の古いビルの買取は「使い続けるか、壊すか」で買い手が変わる

古いビルの買取価格は、買い手がそのビルを使い続けるか、壊して土地として使うかで、考え方がまったく違います。

• 使い続ける買い手：今の家賃と、空いている部屋を埋めたあとの家賃を見込み、改修費を差し引いて金額を出します。テナントビルや収益ビルを買う会社が中心です。
• 壊して使う買い手：土地として、マンションやホテル、店舗などを建てたときの価値を見込み、解体費やアスベスト対策の費用、テナントの退去にかかる期間を差し引いて金額を出します。

大阪市内の駅に近いビルなら、土地としての価値が高く、壊して使う買い手が強くなることがあります。逆に、土地が小さく建て替えの計画が立てにくいビルでは、使い続ける買い手の評価が中心になります。テナントが残っているかどうか、建物がどれだけ傷んでいるかでも、どちらの買い手が高く評価するかが入れ替わります。

つまり、ビルの買取は「どちらの出口で見るか」で金額に大きな差が出る不動産です。一棟ビルの買取を考えるときは、両方の出口から評価を受けて比べることが出発点になります。

ビルの買取業者の種類と、それぞれの出口

「ビルの買取業者」と調べると多くの会社が出てきますが、買ったあとの使い道で分けると、おおよそ次のようになります。

容積率とは、敷地の広さに対して建てられる床面積の割合です。大阪市の中心部のように容積率の高い場所では、今のビルより大きな建物が建てられる場合があり、そうした土地は用地として買う会社の評価が上がります。逆に、今のビルが今の規制より大きく建っている場合（建てた後に規制が変わった「既存不適格」）は、建て替えると小さくなるため、使い続ける買い手の評価が中心になります。

どの会社がいちばん高く評価するかはビルごとに違うので、1社の金額だけで判断するのは避けたいところです。イエセリでは、売主から媒介（売却の仲介）の依頼を受け、登録した関西の買取会社に、同じ資料・同じ締切で入札してもらいます。出口の違う会社の金額と条件が一覧で並ぶので、そのビルがどう見られるかを比べてから売却先を決められます。運営する株式会社GEEZ自身は入札に参加しません。

テナントビル・収益ビルの買取：入居者がいるまま売るときに見られる点

テナントが入ったまま売るとき、賃貸借契約は買主にそのまま引き継がれます。借地借家法31条で、建物の賃貸借は、テナントが建物の引渡しを受けていれば、その後に建物を買った人に対しても効力があると決められているからです。つまり、売ったからといってテナントに出て行ってもらうことはできません。

テナントビルや店舗ビルの買い手がよく見るのは、次の点です。

• 賃料の一覧（レントロール）：部屋ごとの家賃、共益費、契約の始まりと終わり、預かっている保証金や敷金。
• 契約の種類：期間が来ると終わる定期借家契約か、更新が前提の普通の賃貸借か。建て替えを考える買い手は、この違いを重く見ます。
• テナントの業種：飲食店が多い雑居ビルは、排気や油、においの設備、消防の点検状況が見られます。
• 滞納や揉めごとの有無：家賃の滞納、騒音などの苦情、原状回復をめぐる話し合いが続いていないか。
• 修繕の履歴：屋上の防水、外壁、給排水管、エレベーターの点検と交換の記録。

収益ビルの値付けでは「利回り」が使われます。1年間の家賃の合計を買った金額で割った割合です。計算例で示します（数字はすべて例です）。

• 例：満室時の家賃 年1,200万円、現在の空室を考えた見込み 年1,000万円
• 例：管理費・固定資産税・修繕積立などの経費 年250万円 → 手元に残る額 年750万円
• 例：買い手が求める利回り 8% → 750万円÷0.08＝9,375万円
• 例：屋上防水と外壁の改修費 1,500万円を差し引き → 約7,900万円が目安

求める利回りは、建物の古さ、場所、テナントの安定ぶりで会社ごとに違います。利回りの見方が1%違うだけで、金額は1,000万円単位で変わることもあります。

テナントに退去してもらってから売りたい場合は、借地借家法28条の「正当の事由」が要ります。建物が古いという理由だけで認められるとは限らず、立退料の申し出などを含めて判断されます。進める前に弁護士に相談してください。

旧耐震ビル・検査済証のないビルの買取

旧耐震のビル

1981年6月1日より前に建築確認を受けた建物は、旧耐震基準で建てられています。旧耐震のビルは、買い手が耐震改修の費用や、地震のときのリスクを見込むため、評価が下がりやすくなります。金融機関の融資が付きにくいこともあり、買い手は自己資金で買える会社に限られがちです。

大阪府では、耐震改修促進法にもとづいて、災害のときに大事な道路として指定した「広域緊急交通路」のうち対象の路線について、敷地が接する旧耐震で一定以上の高さの建物（要安全確認計画記載建築物）の所有者に、耐震診断の結果を所管の行政庁へ報告することを義務付けています。報告された結果は一覧で公表されています。府は、こうした建物の耐震診断・補強設計・耐震改修や除却の費用について、予算の範囲で補助も行っています。自分のビルが対象かどうかは、大阪府や所在地の市の窓口で確認してください。

対象のビルでは、診断の結果や改修の計画が、そのまま買い手の判断材料になります。診断や改修の書類があれば、売るときに用意しておきます。

検査済証のないビル

建物は工事が終わると完了検査を受け、合格すると「検査済証」が交付されます。古いビルでは、この検査を受けていない、または書類が見つからないことが珍しくありません。

検査済証がないと、増築や用途の変更の手続きが進めにくく、金融機関の融資でも不利になりがちです。そのため、用途を変えて再生する会社や、融資を使う買い手の評価は下がります。一方で、自己資金で買う会社や、解体して土地として使う会社にとっては、大きな問題にならない場合もあります。

検査済証のない建物について、建築当時の法令に合っているかを調べる方法もあります。国土交通省は「既存建築物の現況調査ガイドライン」で、建築士が建物の法令への適合状況を調べる手順を示しています（以前の「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」は、2025年4月1日にこのガイドラインに統合されました）。調査には費用と時間がかかるので、売る前に行うかは買い手の評価を聞いてから考えるのが現実的です。

空きビル・廃ビルの買取：アスベストと解体の考え方

テナントがいない空きビルや、長く使われていない廃ビルは、土地として見られることが多くなります。そのとき金額を大きく左右するのが、解体とアスベスト（石綿）の対策の費用です。

アスベストの事前調査

一定規模以上の建物の解体や改修では、アスベストが使われているかを事前に調べ、その結果を報告することが義務になっています（2022年4月から）。2023年10月からは、資格を持つ人による事前調査が必要です。古いビルでは、吹付け材、保温材、天井や床の建材などにアスベストが使われていることがあり、見つかった場合は飛び散らないようにして取り除く工事が必要になります。

解体の費用

鉄骨造や鉄筋コンクリート造のビルの解体は、木造の家よりも費用がかかります。金額は、建物の構造と大きさ、地下室の有無、前の道路の広さ、隣の建物との距離、アスベストの有無で大きく変わり、物件や時期によって違います。床面積が80㎡以上の解体では、建設リサイクル法の届出も必要です。

売る前に解体するか

空きビルを壊して更地にしてから売る方法もありますが、解体費とアスベスト対策の費用を先に払うことになります。工事中に地中から古い基礎や埋設物が見つかり、費用が増えることもあります。用地として買う会社は、解体を自社で行うことを前提に評価することが多いので、売る前に解体するかどうかは、現況のままでの評価を聞いてから決めても遅くありません。

一方、空きビルのまま放置すると、外壁のはがれ落ちや看板の落下などで通行人にけがをさせるおそれがあります。建物の倒壊や落下物で他人に損害を与えたとき、所有者は過失がなくても責任を負います（民法717条の工作物責任）。売るまでの間も、外壁や看板の点検はしておきたいところです。

ビルの買取価格を動かすものと、用意する資料

価格を動かすもの

• 場所と土地：駅からの距離、前の道路の幅、土地の広さと形、容積率。
• テナント：家賃の水準、空室の数、契約の種類と期間、業種。
• 建物：築年数と旧耐震かどうか、検査済証の有無、屋上防水・外壁・設備の状態。
• 解体の見込み：構造、地下の有無、アスベストの使用状況。
• 権利関係：借地の上のビルか、共有か、抵当権が残っているか。

用意しておくと話が早い資料

• 登記簿謄本、公図、測量図
• 確認済証・検査済証、建築当時の図面（竣工図）
• 賃料の一覧（レントロール）、賃貸借契約書、保証金・敷金の一覧
• 修繕の履歴、エレベーターや消防設備の点検の記録
• 固定資産税の納税通知書
• 耐震診断やアスベスト調査をしていれば、その結果

全部がそろわなくても売却の相談はできます。分からない部分は、調べたうえで「不明」として資料に書くことで、買い手が見込みを立てられます。

ビルを売るときに失敗しやすい点

• 1社の金額で決める：使い続ける出口と壊す出口で、評価が大きく分かれます。片方の見方しか知らずに売ると、もう一方なら付いた金額が見えません。
• テナントに先に話す：売る話が早く広がると、退去が続いたり、更新の交渉が難しくなったりすることがあります。テナントへの連絡は、売り先と条件が決まってからが一般的です。
• 不具合を伝えない：雨漏りや設備の故障、テナントとの揉めごとを伏せると、後で契約不適合責任を問われるおそれがあります。売主が知っていて伝えなかったことは、免責の特約があっても責任を免れません。
• 契約直前の値下げに応じる：内覧や資料で分かっていたことを理由に、契約直前に金額を下げる会社もあります。最初に資料をそろえ、条件を書面で出してもらうことが大切です。
• 税金を後回しにする：ビルの売却では、譲渡所得の税金のほか、売主が消費税の課税事業者なら建物部分の消費税が関わることがあります。事業として貸していたビルは、個人の自宅の売却とは扱いが違うことがあるので、税理士に確認してください。

まず何から始めるか

ビルを売ると決めたら、最初に次の3つを整理すると、買い手の評価が正確になります。

1. テナントの状況：部屋ごとの家賃、契約の種類と期間、空室。
2. 建物の書類：検査済証や図面、修繕と点検の記録があるか。
3. 売る条件：最低価格、引渡しの時期、テナント付きで売るか、残っている什器や看板をどうするか。

イエセリでは、道路・法令・登記の調査と資料づくりを行い、売主と最低売却価格や引渡しの条件を決めてから、登録した買取会社に入札してもらいます。条件を満たす入札があれば、決めておいた選び方で売却先を決め、原則として売却に進みます。条件を満たす入札がなければ不成立で、費用はかかりません。一般向けの広告は出さず、買取会社からの問い合わせや内覧の調整はイエセリが受けるので、テナントに知られにくい進め方です。対象は大阪府・兵庫県・京都府（一部地域を除く）。テナント付きの物件全般はアパート・収益物件の買取の記事も参考にしてください。売ると決めたら、1社で決めない。まずは売却の相談で、ビルの今の状況を教えてください。