不動産買取を断られたら？拒否される理由と、売れない物件の出口

不動産買取を断られた理由の多くは「その会社の出口に合わない」

不動産の買取を断られたとき、それは「この物件は誰にも売れない」という意味とは限りません。多くの場合は、「その会社の売り方（出口）に合わない」という意味です。

買取会社は、買った不動産を直して売る、建て替えて売る、貸して家賃を得る、まとめて大きな土地にする、などの方法で利益を出します。どの方法が得意かは会社ごとに違います。新築を建てて売る会社にとって、建て替えのできない土地は使い道がありません。一方で、古い家を直して貸す会社にとっては、建て替えができなくても今の建物が使えれば、買う理由があります。

ですから、1社に断られても、出口の違う別の会社なら買うことがあります。ただし、正直にお伝えすると、条件の重なった物件の中には、どこに出しても値段がつかない、あるいは費用を払って引き取ってもらう形になるものもあります。この記事では、断られる理由と、その後に取れる方法を順に説明します。

不動産買取を断られる・拒否される主な理由

「不動産の買取を拒否された」「不動産の買取ができない」と検索する方が言われる理由は、だいたい次のどれかです。

エリア：田舎の不動産や遠方の土地

「田舎の不動産の買取」で探す方が最初にぶつかるのが、この壁です。買取会社は、自分で売り先を見込める地域で仕入れます。駅から遠い、人口が減っている、近くに取引の例が少ない地域では、会社が売る自信を持てず、断ることがあります。関西でも、大阪市内や阪神間と、府県の山間部とでは、買い手の数が大きく違います。

再建築不可：建て替えのできない土地

建築基準法43条では、原則として幅4m以上の道路に2m以上接していないと、建て替えができません。大阪や神戸、京都の古い市街地には、路地の奥の長屋や、細い通路でしか道路につながらない家が多くあります。新築を建てて売る会社には向きませんが、今の建物を直して貸す会社には向くことがあります。43条2項の認定・許可で建てられる場合もあるので、まず役所で確かめます。

共有・未登記・借地

共有名義の家を丸ごと売るには共有者全員の同意が必要です。自分の持分だけなら同意なしに売れますが、買う側は家全体を自由に使えないので、扱う会社は限られます。

未登記の建物は、持ち主や広さが登記で確かめられないため、断られることがあります。土地家屋調査士に頼んで表題登記をすれば、扱える会社が増えます。

借地の上の家は、建物を売るときに地主の承諾が必要です。地主が承諾しないときは、裁判所に承諾に代わる許可を求める手続きもあります（借地借家法19条）。借地の扱いに慣れていない会社は断ることが多いので、借地を扱う会社を探します。

告知事項・規模

室内で人が亡くなった、事件があった、などの事情がある物件は、「次に売るときに買い手がつきにくい」と考えて断る会社があります。反対に、そうした物件を専門に扱う会社もあります。

工場や大きな土地は資金の大きい会社でないと買えず、反対に、小さな土地や安い物件は、手間に対して利益が少ないと見られます。会社の規模と物件の規模が合っていないだけ、ということもよくあります。

売れない不動産・売れない空き家でも、買取の道を探す方法

「売れない不動産の買取」「売れない空き家買取」と探す方に、試してほしい方法を順に挙げます。

1. 出口の違う会社に当たる

1社に断られたら、その理由を聞いてください。「エリア外」「再建築不可は扱っていない」など、理由が分かれば、次に当たる会社の種類が決まります。古家を直して貸す会社、借地や共有持分を扱う会社、告知事項のある物件を扱う会社、土地を仕入れる会社など、出口の違う会社を探します。

2. 入札で、たくさんの会社に同じ条件で聞く

1社ずつ当たると、そのたびに書類を出し、現地に来てもらい、同じ説明をすることになります。いくつもの買取会社に、同じ資料・同じ締切で金額を出してもらう入札なら、どの会社の出口に合うかを一度に確かめられます。断られた物件でも、別の会社からは金額が出る、ということが起こりうるのはこのためです。

3. 隣の土地の持ち主に声をかける

隣の方にとっては、土地が広がる、道路への出入りが良くなる、などの利点があることがあります。特に再建築不可の土地は、隣の土地と一緒にすると道路への接し方が変わり、建て替えができるようになる場合もあります。直接話しにくいときは、仲介会社に間に入ってもらいます。

4. 相続した土地なら、相続土地国庫帰属制度

相続や遺贈で取得した土地は、2023年4月27日に始まった相続土地国庫帰属制度で、国に引き取ってもらえる場合があります。ただし、条件があります。

• 建物がある土地は対象外です。空き家なら、解体してからの申請になります。
• 担保権などの権利が付いている、境界がはっきりしない、土壌汚染がある、などの土地は申請できません。
• 管理に大きな費用がかかる崖がある、地中に取り除くべき物がある、といった土地は承認されません。
• 審査手数料は土地1筆14,000円で、却下や不承認になっても返ってきません。承認されたら、負担金（原則20万円。宅地・農地・森林は面積で増える場合あり）を納めます。

解体の費用と負担金を合わせると、それなりの出費になります。売る道がどうしても見つからない場合の選択肢として考えてください。申請の前に、法務局に相談できます。

5. 自治体の空き家バンクなど

市町村によっては、空き家バンクで買い手や借り手を募っています。利用できるかどうか、どんな物件が対象かは、自治体ごとに違うので窓口で確かめます。

土地の買取不可・マンションの買取ができないケース

土地の買取不可になりやすいもの

「土地の買取は不可」と言われやすいのは、道路に接していない土地、急な斜面や崖のある土地、細長く使いにくい土地、農地（売るのに農地法の許可が要る）、山林、境界が決まっていない土地などです。農地は、買える人が限られるので、農業委員会への相談が先になります。

マンションの買取ができないケース

「マンションの買取はできない」と言われる理由には、次のようなものがあります。

• 管理費や修繕積立金の滞納が多い（買った側が引き継ぐことがあるため）
• 管理組合がなく、自分たちで管理する「自主管理」で、修繕の記録がない
• 1981年5月31日以前に建築確認を受けた旧耐震の建物で、ローンが付きにくい
• 室内が狭い、事務所としか使えないなど、次に売る相手が限られる
• 建て替えや大規模修繕の話が進んでいて、先が読めない

マンションは、同じ建物の中の取引事例が多いので、断られる理由がはっきりしていることが多いのも特徴です。くわしくは旧耐震・自主管理・投資用マンションの買取で説明しています。

売れない可能性も含めて考えておきたいこと

ここまで方法を挙げましたが、すべての物件に買い手が見つかるわけではありません。正直にお伝えしておきたい点があります。

• 値段がつかないこともある：解体や片づけの費用が土地の値段を上回ると、金額は0円に近くなり、費用を払って引き取ってもらう形になることもあります。
• 持ち続ける費用もかかる：固定資産税や草刈り、建物の補修は続きます。改正空家対策特別措置法で「管理不全空家」として勧告を受けると、住宅用地の特例（課税標準が200㎡以下の部分で6分の1、超える部分で3分の1）が外れます。
• 倒れたときの責任は所有者にある：建物が倒れたり屋根が落ちたりして人にけがをさせると、所有者が責任を負います（民法717条）。
• 相続放棄をしても、すぐに手を離せるとは限らない：相続放棄の時点で家を実際に管理している人は、次の相続人などに引き渡すまで保存の義務を負います（民法940条）。

売れるかどうかの見極めと、持ち続けたときの費用を並べて考えると、「多少安くても今売る」「解体して国庫帰属を申請する」など、決めやすくなります。相続や税金、登記の判断は、司法書士・税理士・弁護士に確かめてください。

断られた物件を、入札にかけるという選択

イエセリは、売主から媒介（仲介）の依頼を受けて、登録した関西の買取会社に、同じ資料・同じ締切で入札してもらうサービスです。家財が残っている、雨漏りや傾きがある、告知事項がある、という現況のままでも入札にかけられます。再建築不可、借地、共有、長屋など、売りにくいとされる物件の相談も受けています。

入札の前に、道路・法令・登記を調べて資料にまとめ、最低売却価格や引渡しの条件を売主と決めます。条件を満たす入札がなければ不成立で、売る必要はなく、費用もかかりません。運営の株式会社GEEZは入札に参加しない、売主側の仲介です。

対象は大阪府・兵庫県・京都府（一部地域を除く）です。この地域の外の物件は扱えないので、地元で営業している会社に相談してください。

まず何から始めるか

まずは、断られたときに言われた理由を書き出してください。「エリア外」「再建築不可」「共有」など、理由が分かれば、次に当たる先が決まります。理由を言われなかったら、聞いてかまいません。

次に、登記事項証明書と固定資産税の納税通知書を用意し、相続登記が済んでいるか、共有者が何人いるかを確かめます。土地なら、道路にどう接しているかを役所で調べておくと話が早く進みます。

大阪府・兵庫県・京都府（一部地域を除く）の不動産で、1社に断られて困っているなら、イエセリの入札で、出口の違う複数の買取会社に一度に聞いてみることができます。相談・現地の確認・入札の募集は無料です。売却の相談フォームから、断られた理由とあわせてお知らせください。