文化住宅を買取で売る：入居者がいる場合・空室の場合の進め方

文化住宅の買取は、入居者がいてもいなくても進められる

先に結論をまとめます。文化住宅は、入居者がいるままでも、空室にしてからでも、買取会社に売れます。古くて雨漏りがあっても、家財が残っていても、買い手はいます。

大事なのは、どちらの形で売るかによって、買い手も、価格の決まり方も、かかる時間も変わることです。

• 入居者がいるまま売る：賃貸借契約を買主が引き継ぎます。立ち退きの交渉はしなくてよく、早く売れます。価格は家賃収入と、将来どう使えるかで決まります。
• 空室にしてから売る：建て替えや土地としての利用がしやすくなり、評価が上がる場合があります。ただし立ち退きには時間と費用がかかり、うまくいかないこともあります。

「古いアパートの買取」「ボロアパートの買取」と調べる人の多くは、修理にお金をかけずに手放したいと考えています。その場合、建物を直してから売る必要はありません。今の状態で、どう評価されるかを知ることから始めます。

文化住宅とは：大阪・関西で使われる呼び名と、よくある状態

文化住宅は、法律で決まった言葉ではありません。大阪を中心とした関西で、昭和の中ごろ、高度経済成長のころに多く建てられた、木造2階建て前後の集合住宅をこう呼びます。「文化」という名前には、トイレや炊事場が共同だったそれまでの木造アパートと違い、1戸ごとに台所やトイレが付いた「新しい暮らし」の住まい、という意味合いがあったと言われます。

よくある形は次のようなものです。

• 木造またはモルタル塗りの2階建てで、1階と2階に数戸ずつ並ぶ
• 各戸の玄関が外の廊下や階段に面している
• 1戸は2間に台所程度の広さで、風呂がない部屋もある
• 建てられてから50年以上たち、1981年5月以前の旧耐震基準で建っているものが多い

今では空室が目立つ建物が多く、家賃も低めです。一方で、長く住み続けている高齢の入居者がいることもよくあります。家賃が安く、ほかに移る先を探しにくいためです。この「入居者がいる」という事情が、文化住宅の売却を難しくしている一番の理由です。

なお、長屋と文化住宅は混同されがちです。長屋は1戸ずつが横に並び、それぞれが地面に接する形です。文化住宅は2階にも別の世帯が住む、アパートに近い形です。長屋については長屋の買取の記事で説明しています。

文化住宅を買い取る会社の見方：誰が買い、何を見るか

文化住宅を買う会社は、買ったあとの使い道（出口）によって、いくつかに分かれます。

たとえば、駅に近く、土地が広くて道路にしっかり接している文化住宅なら、建て替えの会社が高く評価する傾向があります。逆に、道路の条件が悪くて建て替えが難しい場合は、賃貸を続ける会社の評価が中心になります。

どの会社が強いかは物件ごとに違います。1社に聞くだけでは、その会社の出口に合った値段しか分かりません。

イエセリでは、売主から媒介（売却の仲介）の依頼を受け、登録した関西の買取会社に、同じ資料・同じ締切で入札してもらいます。入居者付きのまま、空室のまま、どちらの条件でも入札にかけられます。買取会社からの電話や内覧の調整はイエセリが受けるので、入居者に何度も来訪者が来ることを避けられます。

入居者がいるまま売る（オーナーチェンジ）と空室で売るの違い

入居者がいるまま売ることを、不動産の業界では「オーナーチェンジ」と言います。大家さんが替わるだけで、入居者はそのまま住み続けます。借地借家法31条では、建物の賃貸借は、登記がなくても入居者が建物の引渡しを受けていれば、その後に建物を買った人に対しても効力があると決められています。つまり、売ったからといって入居者に出て行ってもらうことはできません。

空室にすれば高く売れることが多い、と考える人はいます。ただし、立ち退きにかかる時間と費用を差し引くと、入居者がいるまま売るのと大きく変わらない、あるいは逆に少なくなることもあります。どちらが手取りで多くなるかは物件ごとに違うので、両方の形で評価を出してもらって比べるのが確実です。

立ち退きを考えるときの注意点

文化住宅を空室にしたいとき、いちばん気を付けたいのが立ち退きの進め方です。

大家さんの都合だけでは契約を終わらせられない

借地借家法28条では、大家さんが更新を断ったり解約を申し入れたりするには「正当の事由」が必要だと決められています。正当の事由があるかどうかは、大家さんと入居者がそれぞれ建物を使う必要性、これまでの契約の経過、建物の利用状況と現況、立退料などの申し出を合わせて判断されます。「建物が古いから」「売りたいから」というだけで認められるとは限りません。

期限の決まりもある

期間の定めがある契約で更新しないときは、期間が終わる1年前から6か月前までに通知する必要があります（借地借家法26条）。期間の定めがない契約で大家さんが解約を申し入れた場合、契約が終わるのは申し入れから6か月たってからです（同法27条）。いずれも、正当の事由があることが前提です。

弁護士に相談してから始める

立ち退きの交渉は、言い方ひとつで入居者との関係がこじれることがあります。高齢の入居者なら、移転先探しの手伝いも必要になります。進める前に弁護士に相談してください。交渉を人に任せる場合も、弁護士に依頼するのが安全です。

古いアパート・ボロアパートの買取価格を動かすもの

文化住宅や古い木造アパートの買取価格は、次の点で大きく変わります。

• 家賃の合計と空室の数：入居者がいるまま売る場合の土台になります。家賃の滞納がないかも見られます。
• 建て替えができるか：敷地が幅4m以上の道路に2m以上接しているか（建築基準法43条の接道義務）。満たさないと原則として建て替えができず、出口が賃貸の継続に限られます。
• 土地の広さと形：広くて整った形なら、建て替えや分割の計画が立てやすくなります。
• 建物の傷み：雨漏り、傾き、シロアリ、外階段や廊下のさび。修繕費の見込みがそのまま差し引かれます。
• 空室の家財：退去した人の荷物が残っていると、処分費が見込まれます。
• 借地かどうか：借地の上の文化住宅は、地主の承諾や地代の条件も評価に入ります。

入居者がいる物件の値付けでは、「利回り」がよく使われます。利回りとは、1年間の家賃の合計を買った金額で割った割合です。計算例で示します（数字は例です。実際は物件で違います）。

• 例：入居中4戸、家賃は1戸あたり月3万円 → 年144万円
• 例：買い手が求める利回り 15% → 144万円÷0.15＝960万円
• 例：屋根と外階段の修繕費の見込み 200万円 → 960万円−200万円＝760万円が目安

求める利回りは、建物の古さ、場所、入居者の安定ぶりで会社ごとに違います。利回りの見方が2%違うだけで、金額は100万円単位で変わります。

なお、古い木造の家の取引価格には地域差が大きく出ます。国交省のデータで大阪府の1980年以前築の木造（土地と建物）を見ると、土地61〜80㎡の取引の中央値は700万円、81〜120㎡は1,000万円でした（出典：国土交通省『不動産情報ライブラリ』の大阪府の取引データを当社集計。一戸建ても含みます）。文化住宅は土地がもう少し広いことが多く、場所と道路の条件しだいで、この幅から大きく外れます。

文化住宅を売る手順と、そろえておく書類

1. 今の状態を整理する：部屋の数、入居中の戸数、家賃、空室の状態。
2. 書類を集める：賃貸借契約書、家賃の入金記録（通帳の写しでも可）、固定資産税の納税通知書、登記簿謄本、公図、あれば建物の図面や修繕の記録。
3. 道路と法令を調べる：建て替えができるか、用途地域などの規制。
4. 売る条件を決める：入居者付きで売るか、空室にしてから売るか。最低価格、引渡しの時期、家財の扱い。
5. 買い手の評価を比べる：複数の会社の金額と条件を並べて決める。
6. 契約・決済：敷金の引継ぎや家賃の日割り精算を行い、入居者に大家さんが替わったことを通知する。

相続した文化住宅なら、先に相続登記が必要です。相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。手続きは司法書士に確認してください。

契約書が見つからない、口約束で貸している、といった場合も売れないわけではありません。分かる範囲で家賃と入居の時期を書き出しておけば、買い手はそれをもとに評価します。

まず何から始めるか

文化住宅を手放すと決めたら、最初に「入居者がいるまま売る場合」と「空室にしてから売る場合」の両方の見込みを知ることをおすすめします。立ち退きを始める前に比べておけば、時間と費用をかける価値があるかを判断できます。

イエセリでは、道路・法令・登記の調査と、契約書や家賃の記録をもとにした資料づくりを行い、売主と最低売却価格や引渡しの条件を決めてから、登録した買取会社に入札してもらいます。条件を満たす入札があれば、決めておいた選び方で売却先を決め、原則として売却に進みます。条件を満たす入札がなければ不成立で、費用はかかりません。一般向けの広告は出さないので、入居者や近所に売却の話が広がりにくい進め方です。対象は大阪府・兵庫県・京都府（一部地域を除く）。物件の種類ごとの説明は文化住宅の売却ページにあります。売ると決めたら、1社で決めない。まずは売却の相談で、今の入居状況を教えてください。