旧耐震・自主管理・投資用マンションの買取｜売れない理由と買取会社が見る書類

旧耐震・自主管理などのマンションが売れない理由と、買取という選択肢

マンションが売れにくくなる理由は、大きく分けると次の3つです。

• 買主がローンを組みにくい：旧耐震、築古、借地権、狭いワンルームなど
• 管理に不安がある：自主管理、修繕積立金の不足、管理費の滞納が多い、リゾートマンションの高い管理費など
• すぐに住めない・自由に使えない：入居者がいる、家財やゴミが残っている、持分だけしかない、など

一般の買主の多くは住宅ローンを使い、住むために買います。ローンが組みにくい、住むのに手間がかかる、将来の負担が読めない、という物件は、それだけで候補から外れやすくなります。

一方、買取会社は自己資金や事業用の借入で買うので、個人向けの住宅ローンの条件に縛られません。リフォームして再販する、賃貸に出して運用する、権利関係を整理してから売る、といった出口を持っているため、一般の買主が避ける物件でも値段をつけられます。

ただし、買取会社にとっても危険が大きい物件ほど、その分を差し引いた価格になります。だからこそ、どの会社がどの種類の物件を得意としているかを比べることが大切です。

旧耐震・築古マンションの買取で見られる点

1981年6月1日以降に建築確認を受けたものが新耐震基準、それより前に建築確認を受けたものが旧耐震です。建築確認の日と完成の日はずれるので、完成が1982年ごろでも旧耐震の場合があります。登記の新築年月だけで判断せず、確認済証や管理会社の資料で確かめると確実です。

なぜ旧耐震だと売れにくいのか

• 金融機関によっては、旧耐震のマンションへの住宅ローンを厳しく審査したり、借りられる額を抑えたりする
• 耐震診断や耐震改修をしていない場合、地震への不安から買主が慎重になる
• 築年数が古いほど、給排水管など共用部分の大きな工事が近いことが多い
• 将来の建替えの話が出たとき、費用の負担がどうなるか分からない

旧耐震マンションの買取業者が確かめること

旧耐震・築古マンションを扱う買取業者は、耐震診断や耐震改修をしたかどうか、給排水管の更新が済んでいるか、大規模修繕の時期と次の予定、建替えの検討が管理組合で始まっていないか、といった点を見ます。室内の古さよりも、建物全体の状態と管理組合の動きが価格に響くことが多いです。

大阪府・兵庫県・京都府でも、駅に近い場所に旧耐震のマンションが残っていることは珍しくありません。立地がよい旧耐震マンションは、リフォームして再販する出口を描きやすく、買取会社の間で金額に差が出やすい物件です。

自主管理マンション・修繕積立金の不足・滞納がある場合

自主管理マンションの買取で問題になること

自主管理とは、管理会社に任せず、住んでいる区分所有者（部屋の持ち主）だけで管理しているマンションのことです。自主管理そのものが悪いわけではありませんが、買主からは次の点が見えにくくなります。

• 管理費と修繕積立金がきちんと集まっているか、帳簿が整っているか
• 長期修繕計画があるか、それに沿って工事をしているか
• 総会が開かれ、議事録が残っているか

こうした情報が出てこないと、買取会社は「分からない部分」を危険として価格から差し引きます。逆に、資料がそろっていれば、自主管理でも大きな減額にならないことがあります。

修繕積立金が足りないとどうなるか

修繕積立金が長期修繕計画に比べて大きく足りないと、近い将来、積立金の値上げや、一時金の徴収が行われる可能性があります。買主にとっては将来の負担なので、その見込みが価格に反映されます。国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでは、計画期間を30年以上で、大規模修繕工事が2回含まれる期間以上とするよう示しています。計画がない、または古いままのマンションは、それだけで評価が下がりやすくなります。

管理費の滞納は買主に引き継がれる

建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）の7条は、管理組合などが区分所有者に対して持つ管理費などの債権について定めています。そして8条で、その債権は「債務者たる区分所有者の特定承継人」、つまり部屋を買った人に対しても請求できるとされています。

そのため、売主に管理費や修繕積立金の滞納があると、買った人が管理組合から支払いを求められることになります。買取会社は重要事項調査報告書などで滞納額を確かめ、決済の日に売主の代金から清算するか、その分を価格から引きます。滞納があるときは、隠さず先に伝えるほうが話が早く進みます。

借地権マンション・リゾートマンション・持分だけの場合

借地権マンションの買取業者が見る点

借地権マンションは、土地を所有せず、土地を借りる権利の上に建っているマンションです。所有権のマンションより安く買える反面、売るときは次の点が問題になります。

• 地代の額と、今後の値上げの可能性
• 借地の期間がどれくらい残っているか、更新の扱い
• 売るときに地主の承諾や承諾料が必要かどうか
• 買主の住宅ローンが組みにくいことがある

契約の内容はマンションごとに違うので、管理規約や借地契約の内容を確認が必要です。借地権の扱いに慣れた買取業者でないと、価格を出せないこともあります。借地については借地・底地の入札売却でも説明しています。

リゾートマンションの買取業者が少ない理由

リゾートマンションは、温泉の設備や大浴場などがあるぶん管理費や修繕積立金が高くなりがちで、住むための需要も限られます。そのため、仲介でも買取でも買い手が少なく、価格よりも「毎月の管理費の負担から早く抜けたい」という理由で売る方が多い物件です。買い取る会社の数が少ないので、扱っている会社を広く探して比べる意味が大きい種類です。

マンションの持分だけを売る場合

相続などで、1つの部屋を兄弟で共有していることがあります。自分の共有持分だけなら、他の共有者の同意がなくても売ることができます。ただ、持分だけを買っても部屋を自由に使えないので、一般の買主はまず買いません。持分の買取を扱う会社が買い手になり、価格は部屋全体の価格を持分の割合で割った額より、かなり低くなるのが普通です。部屋全体を売るには共有者全員の同意が必要なので、できれば先に話し合うことをおすすめします。

投資用・ワンルーム・オーナーチェンジのマンション買取

投資用マンションは利回りで価格が決まる

入居者がいる投資用マンションは、住むためではなく家賃収入を得るために買われます。そのため価格は、立地や築年数に加えて、家賃からどれくらいの利回りになるかで決まります。たとえば年間の家賃が84万円で、買取会社が求める利回りが7%なら、84万円÷7%＝1,200万円が一つの目安になります（数字は例です）。実際には、管理費・修繕積立金・固定資産税などの経費も引いて考えます。

オーナーチェンジで売るときの注意点

入居者がいるまま売ることを「オーナーチェンジ」といいます。建物の賃貸借は、引渡しがあれば登記がなくても、その後に建物を買った人に対抗できる（借地借家法31条）ので、入居者はそのまま住み続けます。部屋を売ると、貸主の立場は買主に移り、敷金を返す義務も買主が引き継ぎます（民法605条の2）。そのため、決済の日に敷金の額を売買代金と精算するのが一般的です。

入居者がいるので室内を見られないことが多く、買取会社は賃貸借契約書、家賃の入金記録、入居者の属性などで判断します。賃料の滞納がある、更新の記録がない、といった点は価格に響きます。

ワンルームマンションの買取

ワンルームは専有面積が狭いため、住宅ローンや住宅ローン控除の対象にならないことがあり、自分が住むための買主は限られます。ほとんどが投資用としての売買になるので、区分マンションの投資物件を扱う買取業者が主な買い手です。空室のワンルームは家賃収入がないぶん、賃貸に出した場合の想定家賃と、入居者を探す期間を見込んで価格が決まります。

ゴミ屋敷・残置物があるマンションの買取

家財が残ったままのマンションや、ゴミがたまってしまった部屋でも、買取の相談はできます。買取会社は片付けと処分の費用を見込んで価格を出すので、売主が先に全部片付けなくても売ることができます。

ただし、マンションは一戸建てと違い、共用の廊下やエレベーターを使って搬出します。量が多い場合は管理組合への届け出や作業時間の制限があり、費用や日数が増えることがあります。また、臭いや害虫で隣の部屋に影響が出ている場合は、管理組合から早めの対応を求められていることもあります。

処分費の目安は、量や搬出の条件、時期で大きく変わります。見積もりを取る場合も、1社だけで決めずに内容を確かめてください。家財が残った家の売り方はゴミ屋敷・家財が残った家の買取でも説明しています。

買取会社が確認する書類と、売れないときの手順

売りにくいマンションほど、資料の有無で価格が変わります。買取会社が分からない点を「危険」として差し引くからです。次の書類をそろえておくと、話が早く進みます。

マンションが売れないときの手順

1. 仲介で売りに出していた場合は、なぜ売れなかったのか（ローン、管理、室内の状態、価格）を整理する
2. 上の書類をそろえ、売れにくい理由が数字で説明できる状態にする
3. その種類の物件を扱う買取会社に、同じ資料・同じ条件で金額を出してもらう
4. 金額だけでなく、引渡し時期、残置物の扱い、契約不適合責任の免責、費用の負担を比べる

税金や権利の判断が必要な場合（相続した持分、借地契約の解釈など）は、税理士・司法書士・弁護士にも確認してください。

まず何から始めるか

最初の一歩は、管理会社（自主管理なら管理組合）に重要事項調査報告書と長期修繕計画を出してもらえるか聞くことです。これで、滞納や修繕の予定など、売れにくさの中身がはっきりします。投資用なら、賃貸借契約書と家賃の入金記録も手元に用意しておきます。

売りにくいマンションは、得意な会社とそうでない会社で、金額が大きく分かれます。1社に聞いて断られたり、安い金額しか出なかったりしても、別の会社なら違う答えになることがあります。

イエセリは、売主から媒介の依頼を受け、登録した関西の買取会社に、同じ資料・同じ締切で入札してもらうサービスです。資料づくりや管理会社への確認、買取会社からの質問や内覧の対応はイエセリが受け持ち、家財が残っていても現況のまま入札にかけられます。入札の前に最低売却価格などの条件を決め、条件を満たす入札があれば売却に進み、なければ不成立で費用はかかりません。対象は大阪府・兵庫県・京都府（一部地域を除く）です。マンションの売り方はマンションの入札売却でも説明しています。「売ると決めたけれど、どこに頼めばよいか分からない」という方は、売却の相談からご連絡ください。