不動産の買取業者はどう選ぶ？悪質業者の見分け方と免許の確かめ方

不動産買取業者の選び方は「金額が守られるか」「契約の中身」「免許」の3点で見る

不動産の買取業者を選ぶときに見ることは、大きく3つです。1つめは、最初に出た金額が決済（代金の受け取り）まで守られるか。2つめは、契約書と手付金の条件がはっきりしているか。3つめは、宅地建物取引業（宅建業）の免許を持ち、行政処分の記録がないかです。

会社の大きさ、広告の多さ、ランキングの順位は、この3つの代わりになりません。買取会社には得意な物件があります。古い長屋や文化住宅を直して貸す会社、土地を仕入れて新築を建てる会社、マンションをリフォームして売る会社など、買ったあとの使い道（出口）がそれぞれ違います。同じ物件でも、出す先によって金額が大きく変わるのはこのためです。

この記事では、ランキングや口コミの読み方、悪質な業者によくある手口、国土交通省のシステムで免許を確かめる方法を順に説明します。大阪府・兵庫県・京都府で、空き家や相続した家、住まなくなったマンションの買取を考えている方を想定しています。

買取業者のランキング・口コミ・「おすすめ」はどう読むか

ランキングは「誰が、何を基準に」作ったかを見る

「不動産買取業者のランキング」「おすすめの空き家買取業者」と検索すると、順位をつけた記事がたくさん出てきます。確かめたいのは順位の基準です。比較記事の多くは、紹介した会社に問い合わせが入ると、記事を書いた側に紹介料が入るしくみで作られています。それ自体は違法ではありません。ただ、順位が「あなたの物件を高く、確実に買ってくれる順」とは限りません。

次のような記事は、参考程度にとどめます。

• 順位の基準や調べた方法・時期が書かれていない
• 全国の順位だけで、地域や物件の種類（戸建て・マンション・土地・長屋など）が考えられていない
• 「広告」「PR」の表示がなく、紹介料の有無が分からない
• どの会社にも良いことしか書かれていない

ランキングは候補を知るきっかけに使い、最後は自分の物件で金額と条件を実際に出してもらって比べます。

口コミは「契約の後」の話を探す

「空き家買取業者の口コミ」を見るときは、星の数より中身です。対応が丁寧だった、すぐ来てくれた、という声は契約前の話です。大事なのは、契約の後に金額が変わらなかったか、決済が予定どおりだったか、家財の扱いが約束どおりだったか、という点です。

口コミは一部の人の体験です。良い口コミが短い期間に集中している、似た言い回しが並んでいる、という場合は割り引いて読みます。悪い口コミも、事情が書かれていないものは判断の材料になりません。

「大手だから安心」とは言い切れない

「大手の不動産買取」で探す方も多いのですが、大手は社内の基準がはっきりしている分、基準から外れる物件（再建築不可、借地、古い長屋、共有名義など）は金額が出にくいことがあります。反対に、その地域の土地の事情に詳しい地元の会社が、思い切った金額を出すこともあります。

会社の規模より、「この物件を買ったあと、どうするつもりか」を聞いてください。答えが具体的な会社は、金額の根拠も具体的です。

悪質な買取業者によくある手口と、起きやすいトラブル

「悪質な不動産買取」「空き家買取の詐欺」「怪しい空き家買取業者」と検索する方が心配しているのは、だいたい次のような場面です。どれか1つでも当てはまったら、その場で契約せず、いったん持ち帰ってください。

1. 最初だけ高い金額を出し、契約の後に値下げする

よくあるトラブルが、他社より高い金額で気を引いて契約し、そのあと「調べたら地中にゴミが埋まっていた」「雨漏りがひどい」「測ったら面積が少なかった」などの理由で値下げを求める手口です。売主は「今から別の会社を探すのは大変だ」と感じて、応じてしまいがちです。

防ぐには、契約の前に「この金額は、何を調べたうえでの金額か」「契約の後に金額が変わるのはどんな場合か」を聞き、答えを書面で残します。契約書に「買主の調査の結果によっては解除できる」「代金は協議のうえ見直す」といった条項がないかも見てください。こうした条項があると、契約しても金額が決まったとは言えません。

2. その場で契約するよう急がせる

「今日決めてくれたらこの金額」「明日には社内の予算がなくなる」と急がせるのは、他社と比べさせないための言い方です。宅地建物取引業法の施行規則（16条の11）では、契約するかどうかを考えるのに必要な時間を正当な理由なく与えないこと、断ったのに勧誘を続けること、迷惑な時間の電話や訪問、深夜や長時間の勧誘が禁止されています。強い口調で迫ること（威迫）も、宅建業法47条の2で禁止されています。

一晩考える時間をくれない会社とは取引しない。そう決めておくだけで、多くのトラブルは避けられます。

3. 手付金の額や扱いがあいまい

手付金は、契約のときに買主が売主に払うお金です。民法557条では、相手が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を手放して、売主は手付の倍の額を払って、契約をやめられると決められています（解約手付）。

手付金がごく少ないと、買主は少ない負担で契約をやめられます。「手付金はなし」「決済のときにまとめて払う」という契約は、買主にとって契約の重みが軽くなります。手付金の額、いつまでなら手付で解除できるか、違約金はいくらか、を契約書で確かめてください。

なお、宅建業法の手付の上限（代金の2割）やクーリング・オフ（事務所以外の場所で契約したとき、一定の期間なら解除できる制度）は、宅建業者が自ら「売主」になる取引のための決まりです。あなたが売主で買取会社が買主の取引では、売主を守る決まりではありません。売主として契約したら、簡単にはやめられないと考えておきます。

4. 「当社で買い取ります」と言いながら、実は仲介

「当社で買い取ります」と聞いていたのに、出てきたのが媒介契約書（仲介を頼む契約書）だった、という例があります。仲介なら、その会社は別の買主を探して売り、売主は仲介手数料を払います。買取会社が直接買う取引では仲介手数料はかからないので、費用に大きく関わります。

売買契約書の買主の欄にその会社の名前が書かれているか、「買主の地位を第三者に譲れる」という条項がないかを見てください。最初から転売先が決まっていて、その会社は間に入るだけ、という形になっていることもあります。仲介を頼むこと自体は悪くありませんが、「買取」と「仲介」のどちらなのかは、はっきりさせておく必要があります。

5. 家財の処分や解体の費用を後から差し引く

「家財はそのままで大丈夫」と言われたのに、決済の直前に処分費用を差し引かれた、というトラブルもあります。残置物（家に残った家財）の処分、境界の確認や測量、建物の解体を、誰の費用で、いつまでに行うのかを、契約書か覚書に書いてもらいます。

宅建業の免許と処分歴を国土交通省のシステムで確かめる

不動産を買い取って売る商売をする会社は、宅地建物取引業の免許が必要です。免許には、2つ以上の都道府県に事務所がある会社の「国土交通大臣免許」と、1つの府県だけに事務所がある会社の「都道府県知事免許」があります（宅建業法3条）。どちらが上ということはありません。

免許番号の見方

免許番号は「大阪府知事(2)第○○○○○号」のように書かれています。免許の有効期間は5年で（宅建業法3条2項）、かっこの中の数字は更新した回数に応じて増えます。(1)なら免許を取ってから5年以内の会社です。数字が小さいから悪い会社というわけではありませんが、「創業30年」などの会社の説明と合っているかの目安になります。

確かめ方の手順

1. 国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」を開き、「宅地建物取引業者」を選ぶ。
2. 会社名（「株式会社」などを除いた名前）か、免許番号で検索する。
3. 出てきた会社の商号、代表者、所在地、免許の有効期間が、名刺や会社のサイトと同じかを確かめる。
4. 国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」で、宅地建物取引業者への行政処分（免許取消・業務停止・指示）の記録がないか調べる。

ネガティブ情報等検索サイトで公開されているのは最近5年分です。府県が自分のサイトで処分を公表していることもあるので、大阪府・兵庫県・京都府の会社なら、府県のサイトも合わせて見ると確実です。

名刺や広告に免許番号が書かれていない、検索しても出てこない、所在地が違う、という会社とは取引しないでください。

契約の前に聞いておきたい質問と、書面で確かめること

担当者と会ったら、次のことを聞いて、答えをメモか書面で残しておきます。答えがあいまいな会社は、候補から外してかまいません。

引渡しの後の責任については、不動産買取の契約不適合責任で詳しく説明しています。

1社だけの話で決めると、その会社の金額や条件が普通なのかどうか分かりません。いくつかの会社に、同じ資料をもとに金額を出してもらうと、極端な金額や不自然な条件が見えてきます。比べ方は一括査定・相見積もり・入札の違いにまとめています。

買取業者選びで失敗しやすい点

• 一番高い金額だけで選ぶ：契約の後に下がる金額なら意味がありません。金額と条件をセットで比べます。
• 電話の多さに疲れて、最後に話した会社に決める：問い合わせ先を絞るか、窓口を1つにまとめると負担が減ります。
• 相続人どうしの話がまとまる前に業者を呼ぶ：共有名義の家を丸ごと売るには、共有者全員の同意が必要です。先に家族で方針を決めます。
• 登記が亡くなった方の名前のまま：相続登記は2024年4月1日から義務になりました。売るにも相続登記が必要なので、早めに司法書士に相談します。
• 近所に知られたくないのに、伝えていない：看板やチラシ、近所への聞き込みをしてほしくない場合は、最初に伝えます。
• 契約書を当日初めて読む：案を事前にもらい、分からない条項に印を付けて質問します。

契約の中身や税金の判断で迷ったら、弁護士・司法書士・税理士に確かめてください。

業者を1社ずつ探す代わりに、入札で比べる方法

自分で業者を探し、1社ずつ会って話を聞き、条件を比べるのは手間がかかります。イエセリは、売主から媒介（仲介）の依頼を受けて、登録した関西の買取会社に、同じ資料・同じ締切で入札してもらうサービスです。締切までは、どの会社も他社の金額を見られません。

入札の前に、最低売却価格、引渡しの時期、家財や雨漏りの扱い、費用の負担を売主と決め、書面で媒介契約を結びます。買取会社には、資料と内覧で確かめたうえで、責任を持って入札してもらいます。入札の後の値下げや条件の後出しは、条件を満たす入札として扱いません。

買取会社からの電話や質問、内覧の調整はすべてイエセリが受けます。売主の名前は、売却先が決まるまで買取会社に出しません。運営する株式会社GEEZは入札に参加しない、売主側の仲介です。

まず何から始めるか

最初にやることは、手元の書類を集めることです。登記事項証明書（登記簿謄本）、固定資産税の納税通知書、建物の図面があれば十分です。あわせて、いつまでに売りたいか、家財をどこまで片づけられるかを家族で話しておきます。

次に、話を聞く会社の免許を国土交通省のシステムで確かめ、金額と契約の条件を書面で出してもらいます。1社の言葉だけで決めず、比べてから決める。これが悪質な業者を避ける、いちばん確かな方法です。

大阪府・兵庫県・京都府（一部地域を除く）の不動産なら、イエセリの入札で比べることもできます。相談・現地の確認・入札の募集は無料です。条件を満たす入札がなければ不成立となり、売る必要はなく、費用もかかりません。成約したときは、宅地建物取引業法で決められた上限の範囲で仲介手数料がかかります（額は媒介契約の前に書面で説明します）。まずは売却の相談フォームからご連絡ください。