不動産の買取再販とは？利益率と費用の見方で買取価格が変わるしくみ

不動産の買取再販とは：買って、直して、売り直す事業

不動産の買取再販とは、宅建業者（不動産会社）が中古の住宅などを買い取り、リフォームや改修をしてから、次の買主に売り直すことです。国土交通省は、税の特例の説明の中で、買取再販を「宅地建物取引業者が既存住宅を取得し、一定の質の向上を図るための特定の増改築等を行った後、個人の自己居住用住宅として再販すること」と説明しています。

売主から見ると、買取再販の会社は「家を買ってくれる相手」です。そして、その会社が出す買取価格は、売り直す値段から、かかる費用と利益を引いた額で決まります。

つまり、不動産の買取再販の利益率の話は、業者のもうけの話であると同時に、売主の受け取る金額の話でもあります。業者がどれだけの利益を見込むか、どれだけの費用がかかると見るかで、売主に提示される金額が上下するからです。

この記事では、売主の立場から、買取再販の会社がどう計算して買取価格を決めるのかを説明します。仕組みが分かれば、提示された金額を見たときに「どこで差がついたのか」を考えられるようになります。

買取再販の利益率はどう考えられているか

買取再販の利益は、ざっくり次の式で表せます。

利益＝再販価格−（仕入れ値＋仕入れの諸費用＋工事費＋持っている間の費用＋販売の費用）

不動産買取の利益率というときは、この利益を再販価格で割った割合を指すことが多いです。ただし、会社によって「粗利（工事費などを引いただけの利益）」で考えるか、人件費や事務所の費用まで引いた利益で考えるかが違います。業界で決まった数字はなく、公的な統計で「買取再販の利益率は何%」と示されたものもありません。

大切なのは、売主から見るとこの式が逆になることです。

買取価格＝再販価格−工事費−諸費用−持っている間の費用−販売の費用−利益

再販価格と費用が同じなら、利益を薄く見込む会社ほど高く買えます。逆に、利益を厚く取る会社や、売れ残りの危険を大きく見る会社は、金額が低くなります。

利益の取り方は、会社の事情で変わります。在庫が少なく仕入れを増やしたい時期、得意な地域の物件、自社の工事部門で安く直せる物件などでは、利益を薄くしてでも買いたいと考える会社があります。同じ物件でも、会社によって金額が違うのはこのためです。

買取再販の会社が見込む費用の内訳

利益以外に差し引かれる費用を、順に見ていきます。

仕入れのときの費用

所有権の移転登記にかかる登録免許税、司法書士の報酬、不動産取得税、売買契約書の印紙税などです。仕入れのための借入をすれば、その手数料もかかります。

工事費

内装の張り替え、台所・浴室・トイレの交換、外壁や屋根の補修、配管の交換、耐震の補強などです。家財が残っていれば、その処分費も含まれます。建物の状態が悪いほど、また工事が読みにくいほど、多めに見込まれます。

持っている間の費用

固定資産税、借入の金利、マンションなら管理費と修繕積立金、空き家の管理や保険の費用です。工事と販売にかかる期間が長いほど増えます。

販売の費用

次の買主を探すための広告費、仲介会社に頼む場合の仲介手数料などです。

売ったあとの責任への備え

見落とされやすいのがこの部分です。宅建業者が売主になる場合、契約不適合責任（引き渡した物件が契約の内容と違ったときに売主が負う責任）を負わない特約は使えず、期間を区切るときも、引渡しから2年以上としなければなりません（宅地建物取引業法40条）。そのため買取再販の会社は、売ったあとに雨漏りや設備の不具合が見つかったときの修理費を、あらかじめ仕入れ値に織り込みます。

個人の売主が買取会社に売るときは、特約で契約不適合責任を免責にするのが一般的です。売主の責任を業者が引き受ける形になるので、その分が価格から引かれる、と考えると分かりやすくなります。

買取再販住宅の税の特例と、売主への影響

買取再販で扱われる住宅には、国の税の特例があります。国土交通省の案内によると、主なものは次の2つです。

• 不動産取得税の特例：宅建業者が既存住宅を取得し、住宅の性能を一定以上に高める改修工事をしたあと、個人の自己居住用住宅として売る場合、業者が取得したときにかかる不動産取得税が減額されます。対象の住宅が「安心Ｒ住宅」である場合や、既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入する場合などには、敷地の土地の取得にかかる不動産取得税も減額されます。
• 登録免許税の特例：個人が、宅建業者によって一定の増改築等が行われた既存住宅を買った場合、その住宅の所有権移転登記にかかる登録免許税が軽減されます。こちらは業者ではなく、次に買う個人の負担が軽くなる特例です。

いずれも、国土交通省のページでは適用期限が2027年3月31日（令和9年3月31日）とされています。築年数や工事の内容、床面積など細かな要件があり、すべての買取再販に使えるわけではありません。くわしくは国土交通省「買取再販で扱われる住宅の取得に係る特例措置」で確認してください。

売主から見ると、これらの特例は業者の費用を少し下げたり、次の買主にとって買いやすくしたりする方向に働きます。ただ、特例があるから買取価格が大きく上がる、というほどのものではありません。要件を満たす工事ができるかどうかは物件ごとに違うので、特例を前提に価格を考えるのではなく、「そういう制度もある」程度に知っておけば十分です。税の扱いは、税理士にも確認してください。

計算例：利益率の違いで、売主の受け取る金額はどう変わるか

ここでは、マンション買取再販の場合で考えてみます。以下はしくみを説明するための計算例で、実在の物件や取引ではありません。費用は物件や時期で大きく変わります。

例：築30年ほどのマンション。全面リフォームのあと2,500万円で売れる見込み。工事費は300万円、仕入れと持っている間の費用で80万円、販売の費用で90万円、売ったあとの責任への備えで30万円と見込むとします。

計算は「2,500万円−300万円−80万円−90万円−30万円−利益」です。費用の合計は500万円なので、利益を除いた上限は2,000万円になります。そこから、どれだけの利益を取るかで金額が決まります。

この例では、利益率が2ポイント違うだけで、売主の受け取る金額は50万円変わります。さらに、会社によって再販価格や工事費の見方も違います。工事を自社で行う会社が工事費を250万円と見れば、それだけで50万円上がります。

反対に、売主が知っておきたいのは、どの会社も「2,000万円（費用を引いた上限）」を超えて買うことはない、という点です。費用を大きく見積もる会社は上限そのものが下がります。金額の差は、利益の取り方と、費用の見方の両方から生まれます。

マンションと一戸建てで、買取再販の見方はどう違うか

マンション買取再販

マンションは、同じ建物や近くの建物の成約価格から再販価格を見込みやすく、工事の範囲も室内に限られます。そのため、費用の見積もりがぶれにくい物件です。

ただし、建物全体の状態は管理組合しだいです。修繕積立金が足りない、大規模修繕が遅れている、管理会社が入っていない自主管理である、といったマンションは、次の買主が見つかりにくく、業者は売れ残りの危険を大きく見ます。旧耐震（1981年5月以前に建築確認を受けたもの）の物件も、住宅ローンや税の扱いで買主が限られることがあり、価格に影響します。くわしくは旧耐震・自主管理マンションの買取の記事で説明します。

一戸建て・買取再販住宅

一戸建ては、屋根・外壁・基礎・配管・シロアリなど、建物全体を業者が直す必要があります。床下や屋根裏は、内覧だけでは分からないことも多く、工事費の見込みに幅が出ます。土地の境界や接している道路の条件も、再販のしやすさを大きく左右します。

関西では、大阪市内の長屋や文化住宅、京都市内の古い町家、神戸の坂道沿いの家など、工事の手間が読みにくい物件が少なくありません。こうした物件は、会社によって「直して売る」「解体して建て替える」「賃貸にして持つ」と売り方の考えが分かれ、金額の差も大きくなりやすい物件です。

売主が知っておきたい注意点

• 1社の金額だけでは、利益の厚さが分からない：業者は利益率を売主に明かしません。比べる相手がいなければ、その金額が利益を厚く取ったものかどうか判断できません。
• あとからの値下げに注意：最初に高めの金額を出し、契約の前や決済の前に「工事費が想定より多い」と下げてくる例もあります。金額は、資料と内覧で確認したうえで出してもらうことが前提です。
• 条件をそろえて比べる：家財の処分、測量の費用、契約不適合責任の免責、引渡しの時期。条件が違えば、同じ金額でも中身が違います。
• 告知は正直に：雨漏りや設備の故障など、知っていることは書面で伝えます。免責の特約があっても、売主が知っていて伝えなかったことは免責になりません（民法572条）。
• 税金：売って利益が出たときは譲渡所得の税金がかかります。相続した空き家の3,000万円特別控除など、使える特例があるかは税理士に確認してください。

イエセリは、売主から媒介（仲介）の依頼を受け、登録した関西の買取会社に、同じ資料・同じ締切で入札してもらうサービスです。締切まで他社の金額は見えないので、各社は自分の計算で「この金額なら買いたい」という数字を出します。入札後の値下げや条件の後出しは、条件を満たす入札として扱いません。

まず何から始めるか

買取再販の会社に売るなら、最初にやることは、その会社が「いくらで売り直せると考えるか」の目安を、自分でもつかんでおくことです。国土交通省の不動産情報ライブラリで、近くの似た物件の成約価格を調べてみてください。

次に、建物の傷みや家財の量、道路や登記の状況を整理します。これらは業者が見込む費用に直結します。分からないことは分からないまま伝え、調べてもらうほうが、あとで金額が下がる原因をつくらずにすみます。

そして、1社の金額で決めないことです。買取価格の相場の考え方は不動産買取の相場・何割、査定と入札の違いは一括査定・相見積もり・入札の記事も参考にしてください。

イエセリでは、最低売却価格や引渡しの条件を売主と一緒に決めてから入札にかけ、条件を満たす入札があれば原則として売却に進みます。条件を満たす入札がなければ不成立で、費用はかかりません。対象は大阪府・兵庫県・京都府（一部地域を除く）です。売却の相談から、物件の状況をお知らせください。