空き家の買取を大阪・京都・兵庫で考えるときの基本：価格の決まり方・補助金・税金

空き家の買取とは：大阪・京都・兵庫で売るときの全体像

空き家の買取は、不動産会社（買取会社）がその家を自分で買い取る売り方です。一般の買主を探す仲介とちがい、買主はプロなので、古い家・家財が残った家・雨漏りのある家でも話が進みやすいのが特徴です。

買取会社は、買った空き家をリフォームして売る、更地にして土地として売る、建て替えて新築を売る、貸して家賃を得る、のどれかで利益を出します。つまり買取価格は「その会社が再販でいくらで売れるか」から逆算して決まります。ここが仲介の査定と大きくちがう点です。

大阪市・東大阪市・京都市・神戸市など、関西の街なかには昭和の木造住宅や長屋が多く残っています。道が狭い、隣の家と壁がつながっている、建て替えに制限がある、といった事情で一般の買主には敬遠されがちですが、買取会社にとっては仕入れの対象です。逆に言えば、同じ家でも会社によって使い道が変わり、出てくる金額にも差が出ます。

空き家を買い取ってもらうまでの大まかな流れは次のとおりです。

1. 名義と権利を確かめる（相続登記がすんでいるか、共有者はいるか）
2. 家の状態・道路・法令の制限を調べる
3. 買取会社に金額と条件を出してもらう
4. 条件を比べて売却先を決め、売買契約を結ぶ
5. 決済（代金の受け取り）と引渡し

「空き家を買い取ってほしい」と思ったら、まず3の前に1と2をすませておくことが大切です。名義や道路の問題が後から分かると、金額の下げや契約のやり直しにつながります。

空き家を持ち続けるリスク：管理不全空家・固定資産税・工作物責任

空き家は、住まなくなっても費用と責任が続きます。売るかどうか迷っている間に負担が増えることもあるので、まず持ち続けたときのリスクを整理しておきます。

管理不全空家に指定されると固定資産税が上がる

2023年12月13日に改正空家対策特別措置法が施行され、「管理不全空家」という区分ができました。窓が割れたまま、草木が伸び放題、屋根や外壁が傷んでいる、といった状態が続くと、市町村から指導を受け、さらに勧告を受けることがあります。

勧告を受けると、土地の固定資産税の「住宅用地特例」が外れます。住宅が建っている土地は、200㎡以下の部分は課税標準が6分の1、200㎡を超える部分は3分の1に下げられていますが、この軽減がなくなります。土地の税金がこれまでの数倍になることがあるということです。以前からある「特定空家」も同じ扱いです。

建物で人にけがをさせたら所有者が責任を負う

民法717条の「工作物責任」により、建物の倒壊や瓦・外壁の落下で他人にけがをさせたり、物を壊したりすると、占有者・所有者が責任を負います。所有者の責任は「無過失責任」で、注意していたと言っても責任は免れません。台風や地震の多い関西では、古い空き家ほど気をつけたい点です。

そのほかの負担

• 固定資産税・都市計画税（毎年かかる）
• 火災保険（空き家だと加入できる保険が限られることがある）
• 草刈り・換気・郵便物の確認など、通う手間と交通費
• 放火や不法投棄、不審者の出入りへの心配

総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」では、全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8%で、いずれも過去最高でした。家は人が住まないと傷みが早く進み、古い家ほど時間がたつと売りにくくなります。

空き家買取のメリット・デメリット：仲介やリフォーム後の売却と比べる

空き家を売る方法は、主に「買取」「仲介」「自分でリフォームしてから売る」「解体して土地で売る」の4つです。違いを表にまとめます。

空き家買取のメリットは、早さと手間の少なさです。家財が残っていても、雨漏りや傾きがあっても、そのままの状態で金額を出してもらえます。売主が個人で、買主が買取会社（宅建業者）の場合は、契約不適合責任（売った後に見つかった欠陥への責任）を免責にする契約が一般的です。遠方に住む相続人にとって、売った後に呼び出される心配が少ないのは大きな利点です。

デメリットは金額です。買取会社は、買った家に工事をして、利益をのせて売ります。さらに宅建業者が売主になると、宅建業法40条により引渡しから2年以上の責任を負うことになるので、そのリスクも仕入れ値に織り込みます。その分、一般の買主に売れた場合より安くなるのがふつうです。

「空き家の買取とリフォーム」と調べる人も多いのですが、売る前に自分でリフォームするのはおすすめしにくい方法です。買取会社は自社の基準で工事をし直すことが多く、売主が入れた工事費はそのまま金額に上乗せされないことが多いからです。直すかどうかは、買取会社の評価を聞いてから決めても遅くありません。

空き家の買取価格はいくら？決まり方と費用の目安

「空き家の買取はいくらになるのか」は、物件ごとに違うので一律には言えません。ただし、決まり方には型があります。買取会社は次のような計算で金額を出します。

計算例（考え方を示すための例です）：再販予定価格 − リフォーム・解体などの工事費 − 再販までの税金や経費 − 会社の利益 ＝ 買取価格

このため、同じ空き家でも、再販の方法が違う会社が見ると金額が変わります。たとえば、ある会社は「リフォームして住宅として売る」と考え、別の会社は「解体して2区画の土地にする」と考えることがあります。どちらの使い道が合うかで、提示額に差が出ます。

金額に影響する主なポイント

• 立地：駅からの距離、周りの相場、生活の便利さ
• 道路：幅4m以上の道路に2m以上接しているか（接していないと原則として建て替えできない「再建築不可」）
• 建物：1981年6月1日以降の建築確認（新耐震）か、雨漏り・傾き・シロアリの有無
• 土地：広さ・形・境界がはっきりしているか
• 権利：借地か、共有か、抵当権が残っていないか
• 残置物：家財の量と処分にかかる費用

売るときにかかる費用の目安

売主側の費用は、物件や時期で変わるので、ここでは種類と考え方を示します。

• 仲介手数料：仲介会社を通した場合だけかかる。上限は宅建業法で決まっていて、400万円を超える部分は3%（速算式は「3%＋6万円」、税別）。800万円以下の「低廉な空家等」は、事前に合意すれば最大30万円（税込33万円）まで受け取れる特例がある
• 印紙税：売買契約書に貼る
• 登記費用：相続登記がまだなら必要。抵当権が残っていれば抹消の費用
• 残置物の処分・測量：必要な場合だけ。買取会社が引き受ける条件にすることもある
• 譲渡所得税：利益が出た場合。控除の特例あり（次の章）

田舎の空き家・再建築不可の空き家

「田舎の空き家の買取」で調べる人もいます。郊外や山あいの空き家は、再販先が少ないため金額が低くなりやすく、引き受ける会社自体が限られることもあります。それでも、複数の会社に声をかけると、使い道を見つける会社が出てくることがあります。1社に断られたからといって、売れないとは限りません。

空き家の売却で使える補助金と税金の特例

大阪・京都・兵庫の補助制度は「使う人向け」が中心

「空き家の買取の補助金」と調べると、さまざまな制度が出てきます。ただ、自治体の空き家の補助は、改修して住む・地域の拠点として使う・危険な空き家を解体する、といった目的のものが中心です。売主がそのまま買取会社に売る場合に、売却そのものへ出る補助は多くありません。主な例を挙げます（2026年11月時点で各自治体のページを確認した内容です）。

• 大阪市：「空家利活用改修補助事業」があります。空き家を性能向上の改修をして住宅として使う「住宅再生型」と、子ども食堂などに使う「地域まちづくり活用型」で、工事の契約・着手の前に手続きが必要です（大阪市の案内ページ）。
• 京都市：令和8年度は、宅地建物取引士や建築士を空き家に派遣して活用の助言をする「空き家活用・流通支援専門家派遣制度」（無料）などを受け付けています（京都市の案内ページ）。過去の年度には別の補助金があった年もあり、内容は年度ごとに変わります。
• 兵庫県：県の「空き家活用支援事業」は改修して活用する人向けで、神戸市・姫路市・尼崎市・西宮市・明石市は原則として対象外です（姫路市の旧香寺町・安富町・夢前町・家島町は例外）。令和8年度分は予算上限に達して受付を終えています（兵庫県の案内ページ）。

東大阪市や姫路市など、ほかの市町にも独自の制度がある場合があります。補助は年度ごとに予算や条件が変わり、受付が早く締め切られることもあります。使えそうな制度があれば、売る前・工事の前に、物件のある市町村の窓口で確かめてください。

相続した空き家の3,000万円特別控除

税金で大きいのは「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。条件を満たすと、売った利益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引けます。主な条件は次のとおりです。

• 1981年5月31日以前に建築された家で、区分所有登記された建物（マンションなど）でない
• 相続の直前に、亡くなった方が1人で住んでいた（老人ホームに入所していた場合の特例あり）
• 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
• 売却代金が1億円以下
• 耐震改修をするか、取り壊す。2024年1月1日以後の売却は、買主が売った年の翌年2月15日までに行ってもよい

相続人が3人以上いる場合は、1人あたり2,000万円までになります。適用期限は2027年12月31日までの売却です。確定申告では、物件のある市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です（国税庁 No.3306）。

買取会社が買って解体や改修をする場合、2024年からは買主側の工事でも控除が使えるようになったため、買取と相性のよい特例です。ただし、条件の判断や他の特例との使い分けは細かいので、税理士か税務署に確認してから契約してください。

空き家買取業者の選び方と、失敗しやすい点

「空き家の買取業者」「空き家の買取専門」で調べると多くの会社が出てきますが、どの会社が合うかは物件によって違います。会社名や広告の言葉ではなく、次の点で見てください。

• 宅地建物取引業の免許があるか：会社のサイトや国土交通省の業者検索で確かめられます
• 金額の根拠を説明できるか：再販の方法や工事費の見立てを聞いて、答えが具体的か
• 契約後の減額条件がないか：「調べてみたら雨漏りがあったので値下げ」などの条項が入っていないか
• 残置物・解体・測量の負担がはっきりしているか：誰が費用を払うかを書面で決めているか
• 決済日と支払い方法：手付金の額、残りの代金をいつ受け取れるか

1社だけで決めない

いちばん多い失敗は、最初に声をかけた1社の金額でそのまま決めてしまうことです。買取の金額は会社ごとの再販の考え方で変わるので、比べなければ相場より低いのかどうかも分かりません。一方で、自分で何社にも連絡すると、電話や内覧の対応が大変です。後から条件を変えてくる会社があると、比べた意味もなくなります。

そこで、同じ資料・同じ条件で複数の会社に金額を出してもらう「入札」という方法があります。イエセリは、売主から媒介の依頼を受け、登録した関西の買取会社に同じ資料・同じ締切で入札してもらうサービスです。運営するGEEZ自身は入札に参加しません。

空き家まるごと・現況のまま売るときの注意

「家財もそのままでいい」と言われると楽ですが、残置物の処分費は金額に含まれていると考えてください。思い出の品や重要な書類は、契約の前に持ち出しておきます。また、残置物の扱いを契約書にどう書くかで、引渡し後のトラブルの起きやすさが変わります。詳しくは家財が残った家の買取で説明しています。

空き家の買取、まず何から始めるか

空き家を売ろうと思ったら、次の順で進めると迷いません。

1. 名義を確かめる：法務局で登記事項証明書（謄本）をとり、誰の名義かを見る。相続登記は、相続を知った日から3年以内の申請が義務です
2. 税金の特例が使えるか確かめる：建築時期、亡くなった方が1人で住んでいたか、相続からの年数
3. 持ち出すものを決める：仏壇・写真・権利証・通帳など
4. 買取会社に同じ条件で金額を出してもらう：最低限ゆずれない金額と、引渡し時期を決めておく

相続した空き家については、空き家・相続した家の売却のページや、相続した不動産の買取の記事もあわせて読んでみてください。

イエセリでは、売主と最低売却価格・引渡し時期・残置物の扱いを先に決め、媒介契約を書面で結んでから入札にかけます。条件を満たす入札があれば、決めておいた選び方で売却先を決めて売却に進みます。条件を満たす入札がなければ不成立で、売る必要はなく費用もかかりません。相談・現地の確認・入札の募集は無料です。対象エリアは大阪府・兵庫県・京都府（一部地域を除く）です。大阪・京都・兵庫の空き家でお悩みなら、売却の相談フォームからお気軽にご連絡ください。