不動産買取と契約不適合責任｜免責の意味と、それでも伝えるべきこと

不動産買取の契約不適合責任は「免責」が一般的。ただし知っていることは告げる

不動産買取の契約不適合責任とは、引き渡した家や土地が、契約で約束した内容と違っていたときに、売主が負う責任のことです。たとえば「雨漏りはない」として売った家で雨漏りが見つかった、というような場合です。

個人が売主で、買取会社（宅建業者）が買主になる取引では、この責任を負わない「免責」の特約を付けて買うのが一般的です。買取会社は不動産のプロなので、古い家の傷みや不具合があることを前提に、金額を決めるからです。

ただし、免責には大事な例外があります。売主が知っていながら告げなかった事実については、免責の特約があっても責任を免れません（民法572条）。つまり、免責で売る場合でも、知っている不具合や事情は、告知書（物件の状況を書いて買主に渡す書面）に書いて伝える必要があります。

この記事では、契約不適合責任のしくみ、免責の考え方、免責でも伝えるべきこと、告知書の書き方、そしてイエセリが入札の前に告知の情報をどう集めるかを説明します。

契約不適合責任のしくみ：買主ができる4つのこと

2020年4月の民法改正で、以前の「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」は「契約不適合責任」に変わりました。考え方の中心は「契約の内容に合っているかどうか」です。何を約束したかが、契約書と告知書で決まります。

引き渡された物件が、種類・品質・数量について契約の内容に合っていないとき、買主は売主に対して次のことを求められます。

期間については、種類や品質が合っていない場合、買主が不適合を知った時から1年以内に売主に通知しないと、これらの請求ができなくなります（民法566条）。ただし、売主が引渡しのときに不適合を知っていた、または大きな不注意で知らなかったときは、この期間の制限はかかりません。

仲介で一般の個人に売る場合は、「引渡しから3か月」など、責任を負う期間を区切る特約を付けることが多くあります。これに対して買取では、最初から免責にすることが多い、というのが大きな違いです。

契約不適合責任の免責で買取が成り立つ理由

「契約不適合責任を免責にした買取」と検索すると、免責で買ってくれるのは本当か、と疑問に思う方もいます。免責で買取が成り立つ理由は、買取会社が「売るとき」に責任を負う立場にあるからです。

買取会社は、売るときに2年以上の責任を負う

宅建業者が自ら売主になる取引では、契約不適合責任の通知期間を「引渡しから2年以上」とする特約を除き、買主に不利な特約は無効になります（宅建業法40条）。つまり、買い取った家をリフォームして売る会社は、次の買主に対して責任を負います。

そのため買取会社は、仕入れの段階で建物を細かく調べ、直す費用や将来の責任の分を見込んで、金額を決めます。売主から見ると、引渡しの後の心配がなくなる代わりに、その分が金額に反映されている、ということです。

免責にできる場合・できない場合

• 売主が個人、買主が買取会社：特約で免責にできます。買取ではこれが一般的です。
• 売主が個人、買主が一般の個人：特約で免責にすることもできますが、買主が嫌がることが多く、期間を区切る形が多くなります。
• 売主が宅建業者：上のとおり、買主に不利な特約は制限されます。

免責は「全部か、ゼロか」だけではありません。たとえば「建物と設備は免責、土地の地中から古い基礎などが出たときだけ一定の期間責任を負う」「雨漏りとシロアリだけは引渡しから3か月責任を負う」のように、範囲や期間を区切ることもできます。買取会社によっては、一部の責任を売主が負う代わりに金額を上げる、という提案をすることもあります。

どちらが得かは、物件の状態と、売った後の安心をどれだけ重く見るかで変わります。高齢の親の家や、遠方にある相続した家など、売った後に連絡を受けて対応するのが難しい場合は、金額が少し下がっても全部を免責にするほうが向いています。条件を比べるときは、金額だけでなく、この責任の範囲も並べて見てください。

なお、売主が法人で事業として売る場合や、相手が一般の消費者の場合には、ほかの法律が関わることがあります。契約書の文言で迷ったら、弁護士に確かめてください。

免責でも告知が必要なこと（民法572条）

では、具体的に何を伝えればよいのでしょうか。基本は「知っていることは書く」です。小さなことでも、買主の判断に関わりそうなことは書いておくほうが、後のトラブルを防げます。よく告知の対象になるのは次のような事柄です。

人の死に関する告知

国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（2021年10月）では、老衰や病気による自然な死、日常生活の中での不慮の死（階段での転倒など）は、原則として告げなくてよいとされています。ただし、発見が遅れて特殊清掃などが行われた場合は、告げる対象になります。

売買では、告げなくてよくなる期間の目安は示されていません。事件性や周知性、社会への影響が大きい場合や、買主から聞かれた場合も告げます。家族を亡くされた方にとってはつらい作業ですが、事実を淡々と書けば十分です。くわしくは事故物件の買取で説明しています。

「知らなかった」ことはどうなるか

長く住んでいない相続した家などで、売主が本当に知らなかった不具合は、免責の特約があれば原則として責任を負いません。ここで大事なのは、知らないことを「ない」と書かないことです。分からない項目は「不明」「確認していない」と書きます。「ない」と書いて実際はあった場合、契約の内容が「ないこと」になってしまうおそれがあります。

告知書（物件状況報告書）の書き方と、つまずきやすい点

告知書は、「物件状況報告書」「物件状況確認書」などの名前で呼ばれます。売主が、物件の状態や知っている事情を書いて、買主に渡す書面です。設備の有無や故障を書く「付帯設備表」を一緒に作ることも多くあります。

書くときのポイント

1. いつ・どこで・どの程度かを書く。たとえば「2階北側の和室の天井に、強い雨のときにしみが出る（2019年ごろから）」
2. 直したことがあれば、その時期と内容を書く。修理の領収書や業者の報告書があれば添える
3. 分からないことは「不明」と書く。推測で「なし」にしない
4. 家族に聞く。住んでいた親やきょうだいしか知らないことは多い
5. 書いたものは控えを残す。売った後に「伝えた・伝えていない」で争わないため

つまずきやすい点

• 買取会社が「免責だから何も書かなくていい」と言った：免責でも、知っていることを告げなかった責任は残ります。書いておくほうが売主のためです。
• 相続した家で何も分からない：分かる範囲で書き、近所の方や以前の管理会社に聞けることがあれば聞きます。分からない部分は「不明」で構いません。
• 告知事項があると安くなるので書かない：後で分かると、減額や損害賠償、解除を求められるおそれがあります。最初から伝えて、それを前提にした金額で売るほうが安全です。
• 契約書と告知書で書いてあることが違う：契約書の「現況有姿（今の状態のまま）」「免責」の条項と、告知書の中身が合っているかを、契約前に読み合わせます。

責任の範囲や文言の判断は、物件ごとに違うので、迷ったら弁護士・司法書士に確かめてください。

イエセリが入札の前に告知の情報を集める方法

イエセリは、売主から媒介（仲介）の依頼を受けて、登録した関西の買取会社に入札してもらうサービスです。入札の前に、告知の情報を次の流れで集め、全社に同じ内容で示します。

1. 売主へのヒアリング：雨漏り、設備の故障、境界、近隣のこと、人の死に関することなどを、項目ごとに一緒に確かめます。分からないことは「不明」として扱います。
2. 現地と役所・法務局の調査：道路・法令・登記を調べ、建物の状態を写真に撮ります。
3. 資料づくり：謄本・公図・測量図・建物図面・写真と、告知書をまとめて、入札の資料にします。
4. 内覧と質問への対応：買取会社はキーボックスで内覧し、質問はイエセリが受けます。回答は全社に同じ内容で公開します。

入札の前に、最低売却価格、引渡しの時期、家財や雨漏りの扱い、費用の負担を売主と決めておきます。買取会社には、資料と内覧で確かめたうえで責任を持って入札してもらい、入札の後の値下げや条件の後出しは、条件を満たす入札として扱いません。告知書をきちんと作っておくことは、「後から不具合が見つかったので値下げしてほしい」という話を防ぐことにもつながります。

家財が残っている、雨漏りや傾きがある、告知事項がある、という現況のままでも入札にかけられます。

まず何から始めるか

まずは、家の気になるところを紙に書き出してみてください。雨漏りやしみ、水回りの調子、境界の目印、隣との関係、増築した部分、修理した記録などです。家族に聞いて、知っていることを集めます。分からないことは「分からない」と書いておけば十分です。

次に、その書き出しをもとに、買取会社や仲介会社と告知書を作ります。免責で売る場合でも、知っていることを伝えておけば、売った後に責任を問われる心配はぐっと小さくなります。

大阪府・兵庫県・京都府（一部地域を除く）の不動産なら、イエセリが告知の情報の整理から入札まで一緒に進めます。相談・現地の確認・入札の募集は無料で、条件を満たす入札がなければ不成立となり、売る必要も費用もありません。売却の相談フォームから、気になっている点を書いてお送りください。