相続不動産を買取で売る前に：相続登記・遺産分割・相続放棄・税金を順に整理

相続した不動産を買取で売る：全体像

相続した実家や土地、マンションを売る方法には、一般の買主を探す「仲介」と、不動産会社（買取会社）が直接買う「買取」があります。相続した不動産は、古い・遠い・家財が残っている・相続人が複数いる、といった事情を抱えやすく、こうした物件では買取が選ばれることがよくあります。

相続不動産の買取が向いているのは、たとえば次のような場合です。

• 相続人が遠方に住んでいて、管理や内覧の対応ができない
• 遺産分割のため、代金を早く確定させて分けたい
• 建物が古く、雨漏りや傾きがある
• 家財が残ったまま片付けられない
• 相続税の納付や、税金の特例の期限に間に合わせたい

一方で、相続した不動産は、売る前に済ませる手続きが多いのが特徴です。名義を亡くなった方から相続人に移す「相続登記」、誰が何を受け取るかを決める「遺産分割」、そして税金の特例の確認です。順番を間違えると、買主が決まっても契約できない、特例が使えない、といったことが起こります。

この記事では、相続した不動産を買取で売るまでに必要な手続きを順に説明し、共有持分の売却、相続放棄、「国が土地を買い取ってくれる」という誤解、税金の特例まで整理します。

売る前に必要な手続き：相続登記と遺産分割

相続登記は義務になった

2024年4月1日から、相続登記が義務になりました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。2024年4月1日より前に相続した不動産も対象で、こちらは2027年3月31日までが猶予の期限です。遺産分割がまとまらないときは、自分が相続人であることを申し出る「相続人申告登記」で義務を果たす方法もあります（法務省「不動産を相続した方へ」）。

売るときは、買主に名義を移す前に、まず相続人の名義にしておく必要があります。亡くなった方の名義のままでは売買の登記ができないからです。買取会社と話を進める場合も、決済までに相続登記を終えるのが前提になります。

遺産分割を先に決める

相続人が複数いる場合、不動産を売る前に「誰が相続するか」「代金をどう分けるか」を決めます。主な分け方は次の3つです。

どの方法がよいかは、相続人の数や関係、税金によって違います。遺産分割協議書の書き方や登記の申請は、司法書士に相談すると確実です。税金の面は税理士に確認してください。

共有持分・相続分だけを売る：「相続した持分の買取」の考え方

相続人同士で話がまとまらず、「自分の分だけでも手放したい」という相談は少なくありません。この場合に知っておきたいのが、共有のルールです。

• 自分の共有持分だけなら、ほかの共有者の同意なしに売れる
• 建物全体を売る、解体するには、共有者全員の同意が必要
• 2023年4月から、所在が分からない共有者の持分を、裁判所の手続きで取得・売却できる制度ができた

持分だけを買い取る会社もありますが、買った側は物件を自由に使えず、ほかの共有者との交渉が必要になります。そのため、持分の買取価格は、物件全体の価格に持分の割合をかけた額より、かなり低くなるのがふつうです。持分を第三者に売ると、残った共有者との関係が悪くなることもあります。

まずは、ほかの共有者に持分を買い取ってもらえないか、全員で一緒に売れないかを検討してください。全員で売るほうが、それぞれの手取りは多くなりやすいからです。

なお、遺産分割の前に、遺産全体に対する自分の取り分（相続分）を他人に譲る方法もありますが、特定の不動産の持分を売るのとは別の手続きで、ほかの相続人との関係も複雑になります。相続分の譲渡を考えるときは、弁護士や司法書士に相談してください。

相続放棄と管理の義務、「国が土地を買い取る」という誤解

相続放棄をすると売ることはできない

借金が多い、不動産を引き継ぎたくない、という場合は相続放棄という選択もあります。相続放棄は、相続の開始を知った時から3か月以内に家庭裁判所に申述する必要があります（裁判所「相続の放棄の申述」）。期間内に判断できないときは、期間を延ばす申立てもできます。

注意したいのは、相続放棄をすると、その人は最初から相続人でなかったことになる点です。つまり、放棄した人は不動産を売ることはできません。「放棄して、家だけ買取会社に買ってもらう」ということはできないのです。また、放棄の前に相続財産を処分すると、相続を認めた（単純承認）とみなされ、放棄できなくなることがあります。家財の片付けや売却の話を進める前に、弁護士や司法書士に相談してください。

放棄しても管理の義務が残ることがある

2023年4月施行の改正民法940条により、相続放棄の時点でその財産を「現に占有」している人は、次の相続人などに引き渡すまで、財産を保存する義務を負います。たとえば、亡くなった親と同居していた子が放棄した場合、その家をすぐに放置してよいわけではありません。建物の倒壊や落下物で他人にけがをさせると、民法717条の工作物責任の問題にもなります。

「相続した土地を国が買い取る」は誤解

「相続した土地を国に買い取ってもらえないか」と考える人がいますが、国が土地を買い取る制度はありません。あるのは、2023年4月27日に始まった「相続土地国庫帰属制度」で、一定の条件を満たした相続土地を、手数料と負担金を払って国に引き取ってもらう制度です（法務省「相続土地国庫帰属制度について」）。

• 建物がある土地は対象外。建物を解体してから申請する必要がある
• 審査手数料は土地1筆14,000円
• 負担金は原則20万円（宅地・農地・森林は面積に応じて増える場合がある）
• 担保が付いている、境界がはっきりしない、土壌汚染がある、などの土地は認められない

お金を受け取るのではなく、払って手放す制度です。解体費や負担金を考えると、買取会社に売れる土地なら、売ったほうが手元に残るお金は多くなります。国庫帰属は、どこにも売れなかった土地を手放すための最後の手段と考えてください。

相続不動産を売るときの税金：3,000万円控除と取得費加算

相続した不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税と住民税がかかります。利益は「売った金額 − 取得費 − 売るための費用」で計算します。

取得費と所有期間は亡くなった方から引き継ぐ

相続した不動産は、亡くなった方が買ったときの金額（取得費）と時期を引き継ぎます。親が何十年も前に買った家なら、所有期間は5年を超えるので、税率は20.315%（売った年の1月1日時点で所有5年超、復興特別所得税込み）です。5年以下なら39.63%になります。買ったときの金額が分からない場合は、売った金額の5%を取得費にできますが、利益が大きく出やすくなります。古い売買契約書や領収書が残っていないか、早めに探しておいてください。

相続した空き家の3,000万円特別控除

亡くなった方が1人で住んでいた家を売る場合、条件を満たせば利益から最大3,000万円を差し引けます（国税庁 No.3306）。

• 1981年5月31日以前に建築された家で、区分所有登記された建物（マンションなど）でない
• 相続の直前に、亡くなった方が1人で住んでいた（老人ホーム入所の特例あり）
• 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
• 売却代金が1億円以下
• 耐震改修か取り壊しをする（2024年1月1日以後の売却は、買主が売った年の翌年2月15日までに行ってもよい）

相続人が3人以上だと、1人あたり2,000万円までになります。適用期限は2027年12月31日までの売却です。確定申告には、物件のある市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。

相続税を払った人の取得費加算の特例

相続税を払った人が、相続開始の翌日から3年10か月以内（相続税の申告期限の翌日から3年以内）に売ると、払った相続税の一部を取得費に加えられます（国税庁 No.3267）。取得費が増える分、利益が減って税金が軽くなります。3,000万円控除とはどちらかを選ぶ形になるので、どちらが有利かは税理士に計算してもらってください。

実家・土地・マンション：種類ごとの注意点

実家（一戸建て）

実家の相続で多いのは、家財が残っている、建物が古い、道が狭い、といった事情です。大阪市内や東大阪市、京都市の街なかには、建て替えに制限のある古い住宅や長屋も多くあります。買取会社は現況のままで金額を出せるので、片付けやリフォームを先にする必要はありません。家財の扱いは家財が残った家の買取で説明しています。

土地

相続した土地は、境界がはっきりしていない、隣地との越境がある、といった問題が見つかることがあります。測量が必要かどうかは買主との条件次第で、買取会社によっては境界が未確定のままでも金額を出します。田畑や山林の場合は、農地法などの制限で買主が限られることもあるので、物件ごとに確認が必要です。

マンション

相続したマンションは、区分所有の建物なので、空き家の3,000万円控除は使えません。管理費や修繕積立金の滞納がないか、管理組合の状況はどうかも、金額に影響します。旧耐震や自主管理の古いマンションは、売りにくいマンションの買取も参考にしてください。

どの種類でも共通すること

相続した不動産は、売主自身がその家の細かい状態を知らないことが多いものです。雨漏りや設備の不具合を知らないまま売ると、あとで問題になることがあります。売主が個人なら契約不適合責任を特約で免責にでき、買取会社が買主の場合は免責で買うのが一般的です。分からないことは「知らない」と正直に伝えておくことが大切です。

相続した不動産の買取、まず何から始めるか

相続した不動産を売ろうと思ったら、次の順で確かめていきます。

1. 名義と相続人を確かめる：登記事項証明書（謄本）と戸籍で、誰の名義か、相続人は誰かを確認する
2. 期限を書き出す：相続放棄の3か月、相続登記の3年、3,000万円控除や取得費加算の期限
3. 相続人で方針を決める：誰が相続するか、売るか、代金をどう分けるか
4. 専門家に相談する：登記は司法書士、税金は税理士、もめている場合は弁護士
5. 買取会社に同じ条件で金額を出してもらう

相続した空き家については空き家・相続した家の売却や空き家の買取（大阪・京都・兵庫）もあわせてご覧ください。士業の方は士業の方向けの窓口からご相談いただけます。

イエセリは、売主から媒介の依頼を受け、登録した関西の買取会社に同じ資料・同じ締切で入札してもらうサービスです。入札の前に最低売却価格・引渡し時期・残置物の扱いを相続人の皆さまと決め、媒介契約を書面で結びます。条件を満たす入札があれば、決めておいた選び方で売却先を決めて売却に進みます。条件を満たす入札がなければ不成立で、売る必要はなく費用もかかりません。参加した会社の金額と条件は一覧で報告するので、相続人の間で結果を共有しやすいのも特徴です。相続登記などは司法書士・税理士と連携して進めます。対象は大阪府・兵庫県・京都府（一部地域を除く）です。相続した不動産のことで迷ったら、売却の相談フォームからご連絡ください。