事故物件を買取で売るときに知っておきたいこと：国交省ガイドラインと価格の決まり方

事故物件の買取とは：まず全体像

家の中で人が亡くなった物件は、一般に「事故物件」と呼ばれます。ただ、法律に「事故物件」という言葉の定義はありません。売るときに大切なのは、呼び方ではなく「買主に何を告げる必要があるか」です。

事故物件の買取は、こうした事情のある家や部屋を、不動産会社（買取会社）がそのまま買い取る売り方です。一般の買主を探す仲介では、告知事項があると買主が見つかりにくく、内覧や広告で近所に知られることもあります。買取なら、買主はプロなので事情を理解したうえで判断し、売主は短い期間で手放せます。

流れはふつうの買取と大きく変わりません。

1. 何があったかを整理し、告知が必要な事情かを確かめる
2. 必要に応じて特殊清掃・遺品整理・消臭を行う（行わずにそのまま売る方法もある）
3. 告知書・登記の資料・清掃の記録などをそろえる
4. 買取会社に金額と条件を出してもらう
5. 契約・決済・引渡し

ご家族を亡くされた直後は、気持ちの整理がつかないまま手続きに追われることが多いものです。急いで決める必要はありません。ただ、空き家のままにしておくと固定資産税や管理の負担は続きます。この記事では、何を伝えるべきか、価格はどう決まるか、何を準備すればよいかを順に説明します。

告知の基準：国土交通省のガイドラインで何を伝えるか

告知の目安になるのが、国土交通省が2021年10月に定めた「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」です（国土交通省の発表ページ）。不動産会社が買主に何を告げるべきかの考え方を示したもので、売主が告知書を書くときの参考にもなります。

原則として告げなくてよいもの

• 老衰や病気による自然な死
• 自宅の階段での転倒、入浴中の溺水、食べ物をのどに詰まらせたなど、日常生活の中での不慮の死

ただし、これらの場合でも、発見が遅れてご遺体が長く置かれ、特殊清掃などが行われたときは、告げる対象になります。

告げる必要があるもの

• 自死（自殺）、事件によるもの、火災によるものなど、上記以外の死
• 自然死でも、発見が遅れて特殊清掃や大がかりなリフォームが行われた場合
• 事件性・周知性・社会への影響が大きく、買主が知っておくべき特別な事情がある場合（期間に関係なく）
• 買主から「過去に何かありましたか」と聞かれた場合

「何年たてば言わなくてよいか」は売買では決まっていない

ガイドラインでは、賃貸の場合はおおむね3年を過ぎれば原則として告げなくてよいとされています。一方で、売買には期間の目安がありません。10年以上前のことでも、内容によっては告げるべきと考えておくほうが安全です。

売主が個人の場合に気をつけること

ガイドラインは宅建業者向けのものですが、媒介（仲介）の場合、売主に告知書へ記載してもらえば、業者は通常の調査をしたと扱われます。つまり、売主が書く告知書の内容がとても重要になります。

売主が個人なら、契約不適合責任（売った後に見つかった問題への責任）を特約で免責にできます。ただし、売主が知っていて告げなかった事実は免責になりません（民法572条）。知っていることは、つらくても正直に書くのがいちばんの防御です。書き方に迷う点は、仲介する会社や弁護士に相談してください。

事故物件の買取価格と相場の考え方

「事故物件の買取相場は何割下がるのか」という質問はとても多いのですが、一律の割合はありません。下がり方は物件ごとに違い、「何割引き」と決めつけた数字には根拠がないことがほとんどです。ここでは、価格に影響する要素を整理します。

買取会社は「再販でいくらで売れるか」から、工事費・経費・利益を引いて買取価格を出します。告知事項がある物件は再販にも時間がかかるため、その分を見込みます。どれくらい見込むかは会社の考え方や得意な再販方法（リフォームして売る・解体して土地で売る・賃貸にする）で変わるので、同じ物件でも会社によって提示額に差が出ます。

大阪の街なかのように土地の需要が高い場所では、建物を解体して土地として売る前提で金額を出す会社もあります。どの使い道が合うかは物件次第です。だからこそ、1社の金額だけで相場を判断しないことが大切です。

売主側にかかる費用

• 特殊清掃・消臭・遺品整理：行う場合。状況や広さで大きく変わるので、見積もりで確かめる
• 仲介手数料：仲介会社を通した場合。上限は宅建業法で決まっている
• 登記費用：相続登記がまだなら必要（相続を知った日から3年以内の申請が義務）
• 譲渡所得税：利益が出た場合

特殊清掃と遺品整理、そろえておきたい資料

特殊清掃は先にするべきか

発見が遅れた場合、体液や臭いが床や壁にしみ込むことがあります。特殊清掃は、こうした汚れや臭いを専門の方法で取り除く作業です。近隣への臭いや衛生の面から、売るかどうかに関係なく、早めに行うべき場合があります。

一方、床の張り替えや内装のリフォームまで売主が行う必要はありません。買取会社は自社の基準で工事をし直すことが多く、売主が入れた工事費がそのまま価格に上乗せされるとは限らないからです。目安としては、「衛生と近隣への配慮のために必要な清掃は先に、内装の工事は買取会社に任せる」と考えると分かりやすいです。

業者に頼むときの注意

国民生活センターは、遺品整理のサービスで「事前に聞いた金額より高く請求された」「残すはずの書類やアルバムを処分された」といった相談があると注意を呼びかけています（国民生活センター 見守り新鮮情報）。複数の業者から見積もりをとる、作業内容と料金を書面で確かめる、残すものと処分するものを分けておく、といった点を守ってください。遺品を廃棄物として運ぶ業者は、市町村の委託か一般廃棄物処理業の許可が必要です。

そろえておきたい資料

• 告知書：いつ・どこで・どのような経緯か、分かる範囲で。推測は書かず、分からないことは「不明」と書く
• 特殊清掃・消臭の作業報告書や見積書、作業前後の状況が分かる記録
• 登記事項証明書（謄本）、固定資産税の納税通知書
• マンションの場合は、管理規約や管理組合とのやりとりの記録

清掃の記録があると、買取会社は工事費を見積もりやすくなり、根拠のない大きな値引きを見込む必要がなくなります。資料がそろっているほど、各社の金額を同じ土台で比べられます。

事故物件の買取業者の選び方：「おすすめ」「ランキング」の見方

「事故物件買取のおすすめ」と調べると、業者のランキングが多く出てきます。ただ、ランキングの順位は掲載料や広告の関係で決まっていることもあり、あなたの物件で高く買ってくれる会社の順とは限りません。見るべきなのは順位ではなく、次のような点です。

• 宅地建物取引業の免許があるか
• 金額の根拠を説明できるか。告知事項をどう評価したか、再販をどう考えているか
• 契約後の減額の条項がないか。「調べたら想定より状態が悪かった」と後から値下げされないか
• 近所への配慮があるか。聞き込みや、物件の事情が分かる形での広告をしないか
• 言葉づかい。亡くなった方やご家族に配慮した話し方をするか

1社に決めず、同じ条件で比べる

事故物件は、会社ごとの評価の差が大きくなりやすい物件です。ただ、何社にも同じ事情を説明するのは、ご家族にとって大きな負担です。同じ経緯を何度も話すのは、つらいものです。

イエセリでは、売主から媒介の依頼を受け、登録した関西の買取会社に同じ資料・同じ締切で入札してもらいます。買取会社からの電話や質問はすべてイエセリが受け、回答は全社に同じ内容で公開するので、売主が何度も説明する必要はありません。売主の名前は、売却先が決まるまで買取会社に出しません。

大阪で事故物件を売るときの注意点

近所に知られたくないとき

一般向けの広告を出す仲介では、物件の写真や情報がインターネットに出ます。買取なら広告を出さずに話を進められます。イエセリでも、一般向けの広告やチラシは出さず、登録した買取会社だけに公開します。内覧はキーボックスで行い、売主の立会いは不要です。買取会社には近隣への聞き込みをしないルールを守ってもらいます。

長屋やマンションの一室の場合

大阪市内に多い長屋は、隣の家と壁や屋根がつながっています。臭いや汚れが隣に及んでいないか、先に確かめておくと話がスムーズです。マンションでは、管理組合が状況を把握していることが多く、共用部分の清掃や管理規約の扱いが関係します。いずれも、分かっていることを資料にまとめて伝えることが大切です。

失敗しやすい点

• 告知書に書くべきことを書かず、売った後に問題になる
• 清掃や消臭の前に内装工事まで進め、費用をかけすぎる
• 相続登記や遺産分割が終わっておらず、契約が遅れる
• 最初に来た1社の金額をそのまま受け入れる

相続人が複数いる場合は、誰が売主になるか、代金をどう分けるかを先に話し合っておきます。法的な判断が必要な点は、司法書士や弁護士に確認してください。

事故物件の買取、まず何から始めるか

最初の一歩は、分かっていることを書き出すことです。いつ、どこで、どのような経緯だったか。発見までどのくらいかかったか。清掃は行ったか。名義は誰か。完璧でなくてかまいません。分からないことは「分からない」と書いておけば、調べる手順を決められます。

そのうえで、告知事項のある物件を扱える買取会社に、同じ資料で金額を出してもらいます。告知事項のある物件の売却のページもあわせてご覧ください。相続の手続きについては相続した不動産の買取で説明しています。

イエセリでは、入札の前に売主と最低売却価格・引渡し時期・残置物の扱いを決め、媒介契約を書面で結びます。条件を満たす入札があれば、決めておいた選び方で売却先を決めて売却に進みます。条件を満たす入札がなければ不成立で、売る必要はなく費用もかかりません。相談・現地の確認・入札の募集は無料で、家財や不用品の回収にも対応しています。対象は大阪府・兵庫県・京都府（一部地域を除く）です。ひとりで抱え込まず、売却の相談フォームからご連絡ください。