破産管財人・相続財産清算人・成年後見人の不動産売却を、入札で早く根拠ある価格に

破産管財の不動産を買取で換価するときに求められること

破産管財、相続財産の清算、成年後見のいずれでも、不動産の売却は「他人の財産を、他人のために売る」行為です。そのため、売り方には次のような条件がつきます。

• 早さ：保有しているだけで固定資産税、管理費、保険料、建物の維持の手間がかかり、財団や本人の財産を減らします。手続き全体の進行にも関わります。
• 価格の根拠：債権者、裁判所、家族などに対して、その価格が妥当であることを説明できる必要があります。
• 売却後の責任を残さないこと：手続きが終わった後に、契約不適合責任などの請求が来ても対応できません。現況有姿・免責での売却が望まれます。
• 手続きとの整合：裁判所の許可、担保権者の同意、明渡しの時期などに合わせて、契約と決済の段取りを組む必要があります。

一般の買主を探す仲介は、高く売れる可能性がある一方で、時期が読めず、個人の買主には一定の責任を負うことが多くなります。そこで、宅地建物取引業者である買取会社に、現況のまま買ってもらう「管財の買取」がよく使われます。課題は、1社だけに頼むと、その価格が妥当かどうかを示す材料が乏しいことです。

破産管財人の不動産換価と裁判所の許可（破産法78条）

破産手続開始の決定があると、破産財団に属する財産の管理と処分の権利は、裁判所が選任した破産管財人に専属します（破産法78条1項）。そのうえで、同条2項は、管財人が裁判所の許可を得なければならない行為を挙げており、その1号が「不動産に関する物権」などの任意売却です。

つまり、管財人が不動産を任意売却で換価する場合、売却先と価格を決めて裁判所の許可を得る、という段取りが前提になります。実務では、許可を得てから契約する方法や、許可を条件とした契約を結ぶ方法などがあり、どの順序で進めるかは裁判所の運用と事件の事情に合わせることになります。

許可の判断にあたっては、売却価格や売却先の選び方の妥当性を説明する資料が求められることが一般的です。ここで「何社に声をかけ、どんな金額と条件が出て、なぜこの会社を選んだか」を一覧で示せると、説明がしやすくなります。

担保権・別除権と任意売却の基本

破産者の不動産には、金融機関の抵当権がついていることが多くあります。破産法では、破産手続開始の時に破産財団に属する財産について特別の先取特権、質権または抵当権を持つ人が、その目的の財産について行使できる権利を「別除権」といいます（破産法2条9項）。別除権は、破産手続によらないで行使することができます（同法65条1項）。

担保権者は自ら競売を申し立てることもできるため、管財人が担保付きの不動産を任意売却するには、売却代金から担保権者に弁済し、担保権を抹消してもらう調整が必要になります。実務では、売却代金の一部を破産財団に組み入れることについて担保権者と協議するのが一般的です。組入れの額や考え方は事件ごとに違います。

担保権者との調整がつかない場合の手段として、破産法186条以下に担保権消滅許可の制度があります。任意に売却して担保権を消滅させることが破産債権者の一般の利益に適合するときに、管財人が裁判所に申し立てるもので、組入金の額については事前に担保権者と協議しなければならないとされています（同条2項）。申立書には売却の相手方や売得金の額などを記載し、売買契約の内容を記載した書面を添付します。

なお、オーバーローン（担保の債権額が物件の価値を上回る状態）の不動産では、財団への組入れが見込めるかどうかで、そもそも任意売却を進めるか、財団から放棄するかの判断が分かれます。この判断は管財人の先生のご判断です。私たちができるのは、その判断の材料になる実際の買取価格を、短い期間で集めることです。

相続財産清算人・成年後見人が不動産を売却するとき

相続財産清算人の不動産売却

相続人のあることが明らかでない場合、家庭裁判所は利害関係人または検察官の請求によって相続財産の清算人を選任します（民法952条1項）。2023年4月の民法改正で、それまでの「相続財産管理人」から名称が変わりました。

相続財産清算人には、不在者の財産管理人に関する民法27条から29条が準用されます（同法953条）。清算人の権限は民法103条の範囲（保存行為と、性質を変えない範囲での利用・改良）で、それを超える行為には家庭裁判所の許可が必要です（同法28条）。不動産の売却はこの範囲を超えるので、売却先と価格について家庭裁判所の許可を得て進めることになります。

相続財産の不動産は、空き家のまま長く放置されていることが多く、家財が残っている、建物が傷んでいる、境界が分からないといった事情がよくあります。現況のまま買える買取会社に売ることが、清算を早く終える近道になる場面が多い種類です。

成年後見人の不動産売却

成年後見人が、成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物またはその敷地を売却するには、家庭裁判所の許可を得なければなりません（民法859条の3）。賃貸や抵当権の設定なども同じ扱いです。施設に入っていて今は住んでいない自宅でも、居住用に当たるかどうかは事情によって判断されるので、家庭裁判所に確認してください。

居住用に当たらない不動産でも、後見監督人がいる場合は、不動産に関する権利の得喪を目的とする行為（民法13条1項3号）について後見監督人の同意が必要です（同法864条）。いずれの場合も、本人の財産を守る立場から、売る必要性と価格の妥当性を説明できるようにしておくことが求められます。

入札が価格の根拠になる理由

不動産の価格の根拠としては、不動産鑑定士の鑑定評価、不動産会社の査定書、実際の買受申出などがあります。このうち、買取で換価する場面で一番説得力があるのは、「実際にその条件で買うと申し出た会社がいくつあり、いくらだったか」という事実です。

査定書は「この程度で売れるだろう」という見込みです。1社の買取の申出は実際の値段ですが、他と比べていないので、それが高いのか安いのかは分かりません。複数の会社に別々に声をかけて相見積もりを取る方法もありますが、資料や条件がそろっていないと単純に比べられず、後から条件が変わることもあります。

イエセリの入札では、登録した関西の買取会社に、同じ資料・同じ締切で入札してもらいます。

• 資料（謄本・公図・測量図・建物図面・写真・告知書など）と、引渡し時期・残置物・費用負担などの条件は全社共通
• 買取会社からの質問への回答は、全社に同じ内容で公開
• 締切まで他社の金額は見えない
• 入札後の値下げや条件の後出しは、条件を満たす入札として扱わない
• 結果は、参加した会社の金額と条件を一覧にして報告書で渡す

この一覧は、裁判所への許可申立て、担保権者への説明、債権者集会での報告などで、売却先と価格を選んだ理由を示す資料として整理しやすい形です。どの資料が求められるかは裁判所や事件によって違うので、必要な形式があればお申し付けください。

また、運営する株式会社GEEZ自身は入札に参加しません。売主側の仲介として利益が相反するためです。仲介する会社が自分で買う形にならないので、価格の決まり方について説明しやすくなります。

現況有姿・免責・残置物・占有者への対応

契約不適合責任の免責

2020年4月の民法改正で、売主の責任は「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変わりました。買取会社（宅建業者）が買主になる取引では、現況有姿・契約不適合責任の免責で買うのが一般的です。ただし、売主が知っていて告げなかった事実は免責にならないとされているので（民法572条）、管財人や清算人が把握している不具合は、告知書などで開示しておくことが前提になります。

買取会社がその後に宅建業者として転売するときは、宅地建物取引業法40条により、引渡しから2年以上とする特約以外の、買主に不利な特約は無効です。買取会社は自分が負う責任の分を価格に織り込んでいるので、免責での買取が成り立ちます。

残置物・家財

破産者の自宅や相続財産の家には、家財が大量に残っていることがよくあります。入札では、残置物を買主の負担で処分する条件にするか、売主側で撤去してから引き渡すかを、事前に条件として決めます。GEEZは古物商許可を持っており、家財や不用品の回収にも対応します。費用が必要な場合は事前に見積もります。

占有者がいる場合

破産者や親族がまだ住んでいる、第三者が使っている、賃借人がいる、といった場合は、明渡しの時期と方法を入札の条件に入れます。賃借人がいる場合、建物の賃貸借は引渡しがあれば後の取得者に対抗できる（借地借家法31条）ので、賃借人付きの物件として入札にかけることになります。内覧はキーボックスで行い、立会いは不要です。買取会社には近隣への聞き込みをしないルールを守ってもらうので、破産や相続の事情が周囲に広まりにくい進め方です。

依頼の流れと期間・費用

1. ご相談：物件の所在、手続きの種類（破産管財・相続財産清算・成年後見など）、担保権の有無、希望する時期をお知らせください。
2. 調査と資料づくり：道路・法令・登記の調査、写真撮影、資料の作成を行います。目安は数日〜2週間ほどです。
3. 条件の決定と媒介契約：最低売却価格、引渡し時期、残置物や雨漏りの扱い、費用の負担を決め、書面で媒介契約を結びます。裁判所の許可や担保権者の同意を待つ期間も、決済の条件として織り込みます。
4. 入札：入札期間は1〜2週間ほどです。質問への回答と内覧の対応はイエセリが行います。
5. 結果の報告：参加した会社の金額と条件を一覧にした報告書をお渡しします。
6. 許可・契約・決済：裁判所の許可の手続きに合わせて契約し、決済と引渡しに立ち会います。登記は連携する司法書士とも進められます。

費用は、相談・現地の確認・入札の募集は無料です。条件を満たす入札がなく不成立になった場合、費用はかかりません。成約したときは、宅地建物取引業法で決められた上限の範囲で仲介手数料がかかり、額は媒介契約の前に書面で説明します。上限は、売買価格のうち200万円以下の部分が5%、200万円超400万円以下の部分が4%、400万円を超える部分が3%（いずれも税別）です。測量や残置物の処分などは、必要な場合だけ事前に見積もります。

まず何から始めるか

まずは、物件の所在と、登記事項証明書や固定資産税の評価額が分かる資料、担保権の状況、占有者の有無をお知らせください。資料がそろっていなくても、所在が分かれば調査から始められます。急ぎの事件では、許可申立ての予定時期から逆算して入札の日程を組みます。

対象は大阪府・兵庫県・京都府（一部地域を除く）の不動産です。再建築不可、長屋、借地、家財が残った空き家、事故があった物件など、一般の買主が付きにくい物件も、現況のまま入札にかけられます。

士業の先生方向けの窓口は士業・管財人の方へにまとめています。入札の経過と結果は報告書にまとめてお渡しします。破産管財人、相続財産清算人、成年後見人として不動産の換価をご検討中の方は、窓口ページから、または売却の相談からご連絡ください。